I consorzi di urbanizzazione sono delle aggregazioni preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione o la fornitura di opere e servizi; altrimenti definiti dalla giurisprudenza come: «figure atipiche disciplinate principalmente dallo statuto e, solo sussidiariamente, dalla normativa in tema di associazioni non riconosciute e di comunione, non trovando invece applicazione le norme del Codice civile in materia di consorzi» (Cassazione ordinanza 35749 del 21 dicembre 2023; che richiama Cassazione 19792/2021).
La contrattualizzazione dell’obbligo di pagare gli oneri di gestione
L’obbligo dell’associato di consorzio di urbanizzazione di provvedere al pagamento degli oneri consortili non discende dall’essere proprietario, ma dal vincolo apposto nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, che impone il loro pagamento per effetto della volontaria adesione al contratto in forza del quale il consorzio è stato costituito.
In sostanza, la fonte degli obblighi del consorziato discende dalla «contrattualizzazione dell’obbligo ovvero dalla imposizione del vincolo nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto», con relativa accettazione della convenzione da parte del proprietario associato, che «è tenuto al pagamento degli oneri consortili non in quanto proprietario e nemmeno in quanto condomino, ma per la sua volontaria adesione al contratto aperto, per effetto del quale il consorzio è stato costituito» (Cassazione 9533/2023).
Il meccanismo di adesione al consorzio
La giurisprudenza di legittimità, a tal proposito ha ribadito che «in tema di consorzi di urbanizzazione, deve ritenersi pienamente lecito il meccanismo di adesione al consorzio predisposto dall’autonomia privata e che si attua attraverso la semplice stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio, essendo tale adesione — alla quale si ricollega l’assunzione dei corrispondenti obblighi dell’aderente — contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al consorzio, sia dallo stesso atto di trasferimento immobiliare, espressione della volontà di partecipare al consorzio del nuovo acquirente (Cassazione 22 settembre 2016, numero 18560; Cassazione 27 maggio 2019, numero 14440)».
La rinunzia al diritto sui beni
Si ritiene, pertanto, che il consorzio, costituito tra proprietari di immobili per la manutenzione di strade ed opere comuni realizzate a seguito dell’attuazione di un piano di lottizzazione, in quanto costituisce una figura atipica, veda il rapporto tra i partecipanti disciplinato, anzitutto, dalle pattuizioni contenute nell’atto costitutivo e nello statuto del consorzio, e, qualora in tali atti manchi una disciplina specifica, tramite le disposizioni più confacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia «che, nel caso in cui il consorzio abbia ad oggetto la gestione dei beni e dei servizi comuni di una zona residenziale, devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio, con la conseguenza che, ai sensi dell’articolo 1118, secondo comma, Codice civile, il consorziato non può, rinunziando al diritto sui beni in comune, sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione» (Cassazione 286/2005; Cassazione 20989/2014, Cassazione 27634/2018, Cassazione 28611/2022).
Il principio si trova anche affermato in Cassazione 24052/2004, ove si evidenzia come, anche in materia di deliberazioni delle assemblee condominiali, «alla quale la materia dei consorzi di gestioni di parti comuni, poste al servizio di proprietà esclusive, è assimilabile meglio che a quella delle comunioni ordinarie», il legislatore si è uniformato al medesimo indirizzo del diritto societario, assumendo la generalità dei casi di contrasto con la legge o il regolamento nella categoria dell’annullabilità, e rimanendo la nullità confinata a casi nominati o residuali nell’elaborazione della giurisprudenza (articolo 1137 Codice civile)
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