di Rosario Dolce
La recente sentenza della Corte di Cassazione civile, Sezione II, n. 25446 del 16 settembre 2025 (Presidente: FALASCHI MILENA; Relatore: AMATO CRISTINA), rappresenta un contributo fondamentale per la comprensione dei criteri di redazione del rendiconto condominiale, consolidando definitivamente l’orientamento giurisprudenziale che ammette e, anzi, impone l’utilizzo del sistema contabile misto cassa-competenza nella gestione amministrativa condominiale.
La Riforma del 2012 e la Nuova Architettura del Rendiconto
La pronuncia della Suprema Corte si inserisce nel solco tracciato dalla riforma attuata con legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha profondamente innovato la disciplina della gestione contabile condominiale attraverso l’introduzione dell’art. 1130-bis del codice civile. Tale norma ha delineato una struttura complessa e articolata del rendiconto condominiale, trasformandolo da semplice documento contabile in un vero e proprio “fascicolo di rendicontazione” composto da tre elaborati tecnici distinti e complementari.
La Cassazione chiarisce che non sussiste alcuna duplicazione dell’obbligo di rendiconto -come aveva affermato il condòmino che aveva impugnato la delibera di che trattasi – ma piuttosto un’unica rendicontazione annuale che si articola attraverso documenti aventi funzioni gestionali diverse. Il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis cod. civ. si pone infatti in rapporto di specialità rispetto alle disposizioni generali dell’art. 1130 cod. civ., concentrando e sintetizzando la documentazione contabile indispensabile per una gestione trasparente e verificabile.
I Tre Pilastri del Rendiconto: Registro, Riepilogo e Nota Esplicativa
La sentenza in esame fornisce una dettagliata disamina della struttura tripartita del rendiconto condominiale, evidenziando come ciascun documento assolva a specifiche funzioni informative e di controllo.
Il registro di contabilità costituisce il primo pilastro del sistema, configurandosi come un libro di cassa che deve evidenziare “i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica ed in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento“. Questo documento, improntato necessariamente al criterio di cassa, consente ai condomini “un’accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condòmino e con le spese pagate ai fornitori“.
Il riepilogo finanziario rappresenta il secondo elemento strutturale, configurandosi come uno stato patrimoniale che “puntualizzi e riepiloghi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell’attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse“. Questo documento, redatto secondo il criterio di competenza, ha la finalità di “definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile“, riportando “le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti)“.
La nota sintetica esplicativa completa il quadro informativo, consistendo in “una relazione particolareggiata che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile, e le loro conseguenze, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti“.
Il Sistema Misto: Necessità Tecnica e Garanzia di Trasparenza
La Corte di Cassazione affronta con particolare chiarezza la questione centrale del criterio di redazione del rendiconto, superando definitivamente le incertezze interpretative che avevano caratterizzato la prassi applicativa. La pronuncia stabilisce inequivocabilmente che “alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell’anno), ma deve essere redatto anche per competenza”.
Il sistema misto non rappresenta una mera opzione tecnica, ma una necessità strutturale derivante dalla natura composita del rendiconto. Come efficacemente chiarito dalla Suprema Corte: “il registro di contabilità presuppone l’adozione del criterio di cassa (dovendo in esso essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti di entrata ed uscita, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione), la situazione patrimoniale esige la rilevazione e registrazione di fatti contabilmente rilevanti secondo il criterio della competenza, posto che se redatta secondo il criterio di cassa sarebbe solo una duplicazione del conto entrate/uscite“.
Il Principio della Prevalenza della Sostanza sulla Forma
Un aspetto di particolare rilevanza della pronuncia riguarda l’affermazione del principio della prevalenza della sostanza sulla forma nella valutazione della validità del rendiconto condominiale. La Cassazione chiarisce che “per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società“.
Il criterio sostanziale prevale su quello formale, essendo “sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione“. Questo principio, che costituisce “una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell’informazione contabile e del principio di chiarezza“, orienta l’intera valutazione della conformità del rendiconto alle prescrizioni normative.
I Criteri di Invalidità della Deliberazione
La sentenza fornisce importanti chiarimenti sui presupposti per l’annullabilità della deliberazione di approvazione del rendiconto. La Corte stabilisce che “affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, cod. civ., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis cod. civ. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e i risultati di cui il bilancio invece dà conto“.
Il vizio può, allora, essere anche sostanziale, oltre che formale se il rendiconto non rispetta la compilazione secondo l’articolo 1130 bis c.c., nel senso che “dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione“.
Prospettive Future e Consolidamento Giurisprudenziale
La sentenza in disamina rappresenta un altro tassello nella evoluzione interpretativa dell’art. 1130-bis cod. civ., superando le incertezze applicative che avevano caratterizzato i primi anni successivi alla riforma del 2012 in ordine al sistema misto cassa-competenza.
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