L’azione di accertamento delle violazioni degli obblighi di legge e/o di contratto e quella connessa agli aspetti risarcitori per i danni subiti dai terzi creditori del condominio va proposta nei confronti dell’amministratore nella qualità di legale rappresentate del condominio e non anche in proprio.
Lo dice il Tribunale di Napoli, sezione 2 civile, con la sentenza 3 ottobre 2023 numero 3909, tentando – da par suo – di dipanare uno dei contrasti più accesi in giurisprudenza in ordine alla legittimazione passiva del professionista relativa anche alla consegna dei dati dei condòmini morosi, di cui all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile.
Il caso
Un creditore agisce nei confronti dell’amministratore, in proprio e nella qualità, per chiedere il maggior danno subito a causa del mancato svolgimento dell’attività di recupero dei crediti interna al condominio, così da (non) soddisfare la rispettiva pretesa pecuniaria.
Quest’ultimo, in particolare, lamentava nei confronti del citato convenuto l’illecita violazione degli obblighi di legge riportati nel mandato di cui all’articolo 1120 e 1130 Codice civile, con riferimento:
– al mancato pagamento delle somme precettate;
– all’ omessa sottoposizione all’assemblea condominiale delle spesa straordinaria con ripartizione tra i condòmini delle somme precettate,
– all’omesso recupero anche a mezzo azioni monitorie nei confronti dei condòmini morosi e, in particolare;
– alla violazione dell’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o dai terzi su specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio, con conseguente sottrazione delle somme oggetto di pignorabilità da parte del creditore.
Il Tribunale partenopeo con il provvedimento in disamina respingeva, però, la domanda del creditore danneggiato svolta nei confronti dell’amministratore in proprio, assumendo che i titoli di responsabilità addotta riguardino unicamente la veste di mandatario e legale rappresentante dei condòmini.
La sentenza
Il giudice adito, in particolare, con la sentenza in commento ha rilevato e dichiarato il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore convenuto in proprio e non nella qualità, argomentando che: «se è vero che è illegittimo il comportamento omissivo dell’amministratore che ostacola l’esecuzione di un provvedimento giudiziale, nondimeno, alla luce del principio di rappresentanza del condominio in capo allo stesso, tale comportamento omissivo finisce per riverberarsi solo sul condominio medesimo, il quale ne è responsabile nei confronti dei terzi (Tribunale Napoli 23 settembre 2016; Tribunale Torino, 18maggio 2016)».
In altri termini, secondo il giudicante, è il condominio e non l’amministratore in proprio a rispondere nei confronti del creditore procedente per eventuali danni causati da comportamenti di cattiva gestione della cosa condominiale. Ad una simile azione si applica – ivi richiamando un arresto della Corte di appello di Napoli, il 3015/2022 del 28 giugno – lo stesso regime sostanziale in tema di violazione dell’obbligo di comunicazione al creditore del nominativo dei condòmini morosi ai sensi dell’articolo 63 disposizioni di attuazione al Codice civile.
La norma, sotto l’aspetto qui in rilievo, è stata interpretata nel senso di attribuire ad essa una stretta correlazione tra il potere di agire in giudizio – senza autorizzazione dell’assemblea – nei confronti dei condòmini morosi e il dovere di comunicare ai creditori che lo richiedano i relativi dati: dovere sancito non soltanto nell’interesse dei creditori, per consentire loro di agire a tutela delle loro ragioni, ma anche degli stessi condòmini virtuosi (e, quindi, in definitiva, del condominio), perché possano invocare il beneficio di escussione di cui al secondo comma. E, se l’azione contro il condomino moroso è certamente esercitata dall’amministratore non in nome proprio ma del condominio, il primo comma dell’articolo 63, nel menzionare l’amministratore medesimo come soggetto di due coordinate proposizioni normative, lo identifica, evidentemente, in entrambi i casi come rappresentante del condominio.
Conclusione
Sulla scorta di tale argomentazione la conclusione che è stata ricavata è quella per cui: l’amministratore di condominio risponde sempre per la qualità rivestita (almeno) nei confronti dei terzi in ordine all’eventuale comportamento illecito per la violazione di obblighi posti a suo carico dalla legge o dal contratto. Tuttavia, il giudice napoletano dà anche conto delle incertezze giurisprudenziali registrate sul punto, assumendo così che devono ritenersi sussistenti i presupposti per la compensazione delle spese di lite nei confronti di tutte le parti in causa.
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