L’amministratore nei lavori straordinari ha una “alt(r)a” diligenza

Con l’ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025 la Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande rilievo nella vita condominiale: l’estensione dei doveri e delle responsabilità dell’amministratore quando l’assemblea gli affida la gestione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria.

La vicenda riguardava l’appalto per il rifacimento di parti comuni di un edificio, deliberato dall’assemblea condominiale e affidato dall’amministratore ad una impresa. L’assemblea, oltre a incaricarlo della stipula del contratto, aveva previsto anche un compenso aggiuntivo, calcolato in percentuale sull’importo dei lavori, per remunerarne l’attività straordinaria.

La Corte d’appello di Ancona aveva limitato la valutazione della diligenza dell’amministratore ai soli compiti ordinari previsti dall’art. 1130 c.c., ritenendo quindi che questi non fosse tenuto ad una vigilanza diretta sull’operato dell’impresa e del direttore dei lavori.

La Suprema Corte ha invece ribaltato questa impostazione, sottolineando alcuni principi fondamentali:

• La remunerazione straordinaria riconosciuta dall’assemblea trova causa nello svolgimento di attività ulteriori rispetto a quelle ordinarie previste dalla legge.
• L’amministratore, in quanto rappresentante del condominio-committente, non può limitarsi a confidare nell’impresa appaltatrice o nel direttore dei lavori. È tenuto, al contrario, a esercitare un’attività di controllo e vigilanza.
• Tale attività comprende la verifica dello stato di avanzamento dei lavori, la conformità delle opere al contratto e alla regola d’arte, la gestione dei pagamenti solo in relazione alle prestazioni effettivamente eseguite e la tempestiva informazione ai condomini circa eventuali difficoltà sopravvenute che possano incidere sul rapporto contrattuale.

La Cassazione ha così censurato la sentenza della Corte d’appello, osservando che la diligenza dell’amministratore andava valutata alla luce dei poteri specifici conferitigli dall’assemblea e non solo delle attribuzioni ordinarie di legge.

Questa pronuncia consolida l’orientamento secondo cui l’amministratore, quando assume compiti straordinari relativi ad appalti condominiali, deve comportarsi come un effettivo rappresentante e garante degli interessi del condominio, rispondendo della propria condotta in caso di carenze di vigilanza o omissioni.