Cassazione Civile, Sez. II, ord. n. 25977/2025: nullità della clausola arbitrale predisposta unilateralmente dal costruttore per violazione della disciplina consumeristica
DI ROSARIO DOLCE
La pronuncia della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione [Ordinanza n. 25977 del 23 settembre 2025 (Presidente: FALASCHI MILENA, Relatore: MACCARRONE TIZIANA)], affronta una questione di particolare rilevanza pratica nel settore immobiliare, concernente la validità delle clausole compromissorie inserite nei regolamenti di multiproprietà predisposti unilateralmente dalle società costruttrici e richiamati nei contratti di compravendita con i consumatori.
Il caso trae origine dall’impugnazione di una sentenza del Tribunale di Tempio Pausania che aveva ritenuto valida ed efficace la clausola arbitrale contenuta nel regolamento della Comunione Multiproprietà “CASA SPECIALE” (nome di fantasia), dichiarando conseguentemente la propria incompetenza a favore dell’arbitrato rituale per la risoluzione delle controversie relative all’applicazione e interpretazione del regolamento stesso.
L’innovativo approccio della Suprema Corte
La Cassazione ha operato una significativa qualificazione giuridica della clausola compromissoria, inquadrandola nell’ambito della disciplina consumeristica e dichiarandola vessatoria ai sensi dell’art. 33 lett. t) del D.Lgs. n. 206/2005. L’aspetto più rilevante della pronuncia risiede nella metodologia di valutazione adottata dai giudici di legittimità.
La Corte ha chiarito che la valutazione della vessatorietà non deve essere condotta con riferimento al regolamento di comunione in sé considerato, che non costituisce contratto di consumo, ma deve essere effettuata “quanto lo squilibrio dell’intero rapporto contrattuale sinallagmatico e dunque della complessiva operazione economica intercorsi tra il singolo acquirente consumatore e il professionista venditore“. Questo approccio sistematico consente di superare l’apparente estraneità del regolamento al rapporto di consumo, riconducendo la valutazione all’interno del più ampio contesto negoziale della compravendita immobiliare.
Il criterio dell’incidenza indiretta sul sinallagma contrattuale
Particolarmente significativa è la qualificazione operata dalla Suprema Corte circa l’incidenza della clausola compromissoria sul rapporto contrattuale. I giudici hanno riconosciuto che “la clausola in questione, esaminata nel contesto sopra delineato, appare vessatoria ai sensi e per gli effetti dell’art. 33 lett. t) d. lvo n. 206 del 2005 perché incidente indirettamente sul sinallagma negoziale della compravendita definendo e limitando ab origine e in modo duraturo le modalità di accesso alla tutela giurisdizionale per l’esercizio dei diritti acquisiti sulla cosa compravenduta“.
Questa impostazione rappresenta un’evoluzione interpretativa di notevole portata, poiché estende la tutela consumeristica anche a clausole che, pur non incidendo direttamente sulle prestazioni tipiche del contratto di compravendita, limitano significativamente i diritti processuali dell’acquirente consumatore. La vessatorietà viene quindi individuata nella sostanziale imposizione di una deroga alla competenza dell’autorità giudiziaria ordinaria per le controversie sulla gestione e utilizzazione del bene compravenduto e delle parti comuni.
L’irrilevanza della forma notarile
Un ulteriore profilo di interesse riguarda la posizione assunta dalla Corte circa l’irrilevanza della forma dell’atto pubblico notarile ai fini della valutazione di vessatorietà. I giudici hanno precisato che “il fatto che i regolamenti sono richiamati e accettati in atti formati avanti al notaio non esclude la valutabilità delle clausole in essi presenti ai sensi dell’art. 33 d. lgs. n.206/2005”, poiché “la forma dell’atto non può incidere sulla piena estensione e massima efficacia della normativa UE, di cui costituisce diretta discendenza il codice del consumo”.
Questa affermazione assume particolare rilievo pratico, considerando che spesso le società costruttrici fanno leva sulla solennità dell’atto notarile per sostenere l’efficacia delle clausole contenute nei regolamenti richiamati per relationem. La Cassazione ha invece chiarito che la tutela sostanziale del consumatore prevale sulla forma dell’atto, riconoscendo una protezione più intensa rispetto a quella prevista dall’art. 1341 c.c.
I requisiti per la validità della clausola compromissoria
La pronuncia ha inoltre precisato i requisiti necessari per escludere la vessatorietà della clausola di deroga alla competenza del giudice ordinario, richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui tale clausola deve essere “il frutto di una trattativa caratterizzata dai requisiti della serietà (ossia svolta mediante l’adozione di un comportamento obiettivamente idoneo a raggiungere il risultato di una composizione dei contrapposti interessi delle parti), della effettività (rispettosa dell’autonomia privata delle parti, non solo nel senso di libertà di concludere il contratto ma anche nel suo significato di libertà e concreta possibilità di determinarne il contenuto) e della individualità”.
Nel caso concreto, la Corte ha rilevato che “dagli atti di compravendita prodotti non emerge alcuna accettazione specifica della clausola né alcun elemento utile a riscontrare l’effettiva esistenza di una seria trattativa riguardante la scelta di compromettere in arbitri qualsiasi controversia relativa all’applicazione ed interpretazione del presente regolamento“.
Le implicazioni pratiche della decisione
La pronuncia assume particolare rilevanza per il settore immobiliare, specialmente nel comparto delle multiproprietà e dei complessi residenziali, dove è prassi consolidata l’inserimento di clausole compromissorie nei regolamenti predisposti dalle società costruttrici. La decisione della Cassazione comporta una significativa limitazione dell’efficacia di tali clausole, subordinandone la validità alla dimostrazione di una effettiva negoziazione individuale con ciascun acquirente.
L’orientamento espresso dalla Suprema Corte si inserisce nel più ampio filone giurisprudenziale volto a rafforzare la tutela del consumatore nei rapporti con i professionisti del settore immobiliare, in linea con i principi eurounitari di protezione del contraente debole. La decisione contribuisce inoltre a chiarire i rapporti tra la disciplina dell’arbitrato e quella consumeristica, affermando la prevalenza di quest’ultima quando ricorrano i presupposti soggettivi e oggettivi per la sua applicazione.
In conclusione, la pronuncia rappresenta un importante precedente per la valutazione della vessatorietà delle clausole compromissorie nei contratti immobiliari, offrendo agli operatori del settore criteri chiari per la predisposizione di regolamenti conformi alla normativa di tutela del consumatore e fornendo ai professionisti legali strumenti interpretativi per la valutazione della validità di tali clausole nei casi concreti.
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