NIENTE MEDIAZIONE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

La mediazione obbligatoria non è tale in materia di risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare. Il principio è stato delibato dalla Ordinanza emessa dalla Suprema Corte di Cassazione nr 22736 dell’11 agosto 2021. Esaminiamola nel dettaglio.

Il caso

Gli acquirenti dell’immobile in questione avevano chiesto e ottenuto con rito sommario di cognizione la declaratoria di risoluzione per inadempimento della venditrice perché costei aveva dichiarato la sussistenza dell’agibilità/abitabilità del bene compravenduto che, invece, alla resa dei conti, era emerso non sussistere a causa del mancato completamento del procedimento amministrativo.

A fronte di quanto sopra e dopo l’esperimento di due gradi di giudizio, il venditore impugnava la sentenza della Corte innanzi al Giudice di legittimità, assumendo – tra l’altro – la violazione dell’articolo 5, comma 1 bis e comma 2 del decreto legislativo n.28/2010, per non aver dato luogo, rispettivamente, al procedimento preliminare di mediazione, ovvero a quello delegato dal giudice di appello.

Le violazioni contestate

Va premesso, infatti, che l’articolo 5, comma 1 bis, del predetto d.lgs.vo 28/2010, si riferisce alla mediazione obbligatoria nelle materie ivi indicate, fra cui rientra quella dei diritti reali, che deve essere introdotta prima dell’instaurazione del giudizio, quale condizione di procedibilità dello stesso e la cui mancanza ai fini della declaratoria di improcedibilità deve essere eccepita a pena di decadenza dalla parte o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza.

Viceversa, l’articolo 5, comma 2, d.lgs.vo 28/2010, attiene alla mediazione cosiddetta delegata, che può essere disposta dal giudice sulla base di una valutazione discrezionale che tiene conto della natura della causa, dello stato dell’istruzione e del comportamento delle parti.

La decisione

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, tuttavia, la decisione impugnata è e rimane esente da vizi.  Ecco la motivazione. In primo luogo – così spiegano i giudici di Via Cavour – non si verte in materia di diritti reali ma in materia di risoluzione contrattuale, non compresa nelle materie indicate nell’art. 5 comma 1 bis d.lgs.vo n.28/2010 (che, invece, concerne letteralmente: “condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto d’azienda, risarcimento del danno derivante da responsabilità mediche sanitaria e da diffamazione con mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancarie finanziari”). In ogni caso – soggiungono i predetti giudicanti – va data continuità al principio che, in tema di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda, ma l’improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza; ove ciò non avvenga, il giudice d’appello può disporre la mediazione, ma non vi è obbligato, neanche nelle materie indicate dallo stesso art. 5, comma 1-bis, atteso che in grado d’appello l’esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda solo quando è disposta discrezionalmente dal giudice, ai sensi dell’art. 5, comma 2 (In punto, è stata espressamente richiamato, come precedente, la Cassazione civile n. 25155/2020).

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