di Rosario Dolce
Quando si osserva l’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio negli ultimi anni emerge con chiarezza un dato: l’amministratore non è più soltanto il soggetto incaricato di eseguire le deliberazioni assembleari e di gestire i rapporti economici tra i condomini, ma è progressivamente divenuto un vero e proprio gestore della sicurezza, della regolarità amministrativa e della compliance dell’edificio. La crescente complessità normativa che interessa la gestione del fabbricato – dalla sicurezza degli impianti agli adempimenti fiscali e previdenziali – ha infatti ampliato sensibilmente la sfera di responsabilità dell’amministratore.
Il punto di partenza per comprendere tale evoluzione è rappresentato dall’articolo 1130 del codice civile, che individua le principali attribuzioni dell’amministratore. La norma stabilisce che egli debba eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, nonché compiere gli atti conservativi relativi ai diritti inerenti alle parti comuni. A tali compiti si affianca l’obbligo di curare la tenuta della documentazione condominiale, funzione che assume oggi un rilievo centrale anche ai fini della prevenzione delle responsabilità.
La riforma del condominio del 2012 ha rafforzato tale dimensione organizzativa introducendo, tra gli strumenti di gestione obbligatoria, il registro dell’anagrafe condominiale, disciplinato dall’articolo 1130, n. 6, del codice civile. In questo registro devono essere riportate le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento sulle unità immobiliari, i dati catastali delle unità e, soprattutto, ogni informazione relativa alle condizioni di sicurezza degli impianti. Quest’ultimo profilo attribuisce al registro una funzione che va oltre la mera identificazione dei soggetti partecipanti al condominio: esso diviene infatti uno strumento di monitoraggio della situazione tecnica dell’edificio. L’amministratore è quindi chiamato non solo a istituire il registro qualora non esista, ma anche ad aggiornarlo costantemente, acquisendo le informazioni necessarie dai condomini o, in caso di inerzia, reperendole autonomamente. La corretta gestione di tale documentazione rappresenta uno dei principali strumenti di prevenzione della responsabilità professionale dell’amministratore.
In questo contesto assume particolare rilievo il tema della certificazione degli impianti presenti nelle parti comuni. La sicurezza degli impianti condominiali è infatti disciplinata da una pluralità di normative settoriali che impongono specifici obblighi tecnici e documentali. Occorre tuttavia distinguere tra la responsabilità tecnica del soggetto che realizza o manutiene l’impianto e la responsabilità gestionale dell’amministratore. La prima grava sull’installatore, sul progettista o sul manutentore, i quali rispondono della corretta realizzazione e della conformità dell’impianto alle norme tecniche; la seconda riguarda invece il compito dell’amministratore di verificare l’esistenza delle certificazioni, conservarle e attivare le procedure di controllo e manutenzione previste dalla legge.
Un primo ambito rilevante è rappresentato dagli impianti elettrici, disciplinati dal decreto ministeriale n. 37 del 2008. Tale normativa stabilisce che gli impianti devono essere realizzati esclusivamente da imprese abilitate e che, al termine dei lavori, debba essere rilasciata una dichiarazione di conformità attestante il rispetto delle norme tecniche e di sicurezza. La responsabilità del rilascio della dichiarazione ricade sull’impresa installatrice, mentre l’amministratore è tenuto ad acquisire e conservare tale documentazione e a verificare che eventuali interventi sugli impianti siano affidati a soggetti qualificati.
Analoga rilevanza assume la disciplina degli ascensori e degli impianti di sollevamento, regolata principalmente dal decreto del Presidente della Repubblica n. 162 del 1999, successivamente modificato per adeguarsi alla normativa europea. In questo caso la legge impone obblighi di manutenzione periodica e verifiche tecniche con cadenza generalmente biennale da parte di organismi autorizzati. Il soggetto manutentore è responsabile del corretto funzionamento dell’impianto e della segnalazione di eventuali anomalie, mentre l’amministratore deve provvedere alla nomina del manutentore, alla richiesta delle verifiche periodiche e alla conservazione dei relativi verbali.
Particolarmente significativo è anche il tema degli impianti idrici e della qualità dell’acqua, ambito nel quale la normativa ha recentemente subito un’importante evoluzione con il decreto legislativo n. 18 del 2023, che ha recepito la direttiva europea sulla qualità delle acque destinate al consumo umano. La nuova disciplina rafforza i controlli sulla sicurezza sanitaria dell’acqua e introduce obblighi di monitoraggio più stringenti. Nel contesto condominiale, il gestore dell’impianto idrico è responsabile della corretta realizzazione e manutenzione della rete interna, mentre l’amministratore deve vigilare sullo stato dell’impianto comune e intervenire qualora emergano situazioni che possano compromettere la salubrità dell’acqua distribuita nell’edificio.
Un ulteriore settore di grande importanza è rappresentato dalla prevenzione incendi, disciplinata principalmente dal decreto del Presidente della Repubblica n. 151 del 2011. Tale normativa individua le attività soggette al controllo dei Vigili del Fuoco, tra le quali possono rientrare, nei condomini, le autorimesse di determinate dimensioni, le centrali termiche o gli edifici di particolare altezza. In questi casi è necessario attivare la procedura di prevenzione incendi mediante la presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) corredata dalla documentazione tecnica redatta da professionisti abilitati. Il tecnico incaricato risponde della correttezza dell’asseverazione tecnica, mentre l’amministratore deve promuovere l’attivazione della procedura, incaricare il professionista competente e curare la conservazione e il rinnovo della documentazione.
Accanto alla gestione tecnica dell’edificio, l’amministratore è chiamato a svolgere anche una serie di funzioni di natura fiscale e previdenziale. Il condominio, infatti, opera come sostituto d’imposta ai sensi della normativa tributaria, con conseguente obbligo di applicare e versare le ritenute fiscali sui compensi corrisposti a professionisti e imprese. L’amministratore deve quindi provvedere al corretto calcolo delle ritenute, al loro versamento all’erario e al rilascio delle certificazioni fiscali previste dalla legge.
Analogamente, nel caso in cui il condominio impieghi lavoratori dipendenti – come avviene tipicamente per il portiere – esso assume la qualità di datore di lavoro ed è quindi tenuto al versamento dei contributi previdenziali e dei premi assicurativi agli enti competenti. In questo ambito l’amministratore svolge una funzione di gestione operativa del rapporto di lavoro, occupandosi degli adempimenti contributivi e amministrativi necessari.
L’omesso versamento dei contributi previdenziali può determinare conseguenze rilevanti. In linea generale la responsabilità per il pagamento dei contributi grava sul datore di lavoro, ossia sul condominio; tuttavia, qualora l’omissione sia imputabile a una gestione negligente o a una violazione degli obblighi derivanti dal mandato, l’amministratore può essere chiamato a rispondere nei confronti del condominio per i danni derivanti da sanzioni o interessi.
Alla luce di queste considerazioni emerge con chiarezza come la gestione del condominio moderno richieda all’amministratore competenze sempre più ampie, che spaziano dalla conoscenza delle normative tecniche alla corretta gestione degli adempimenti fiscali e previdenziali. L’amministratore si trova dunque a operare come figura di raccordo tra diversi ambiti professionali – tecnici, fiscali e giuridici – assumendo una funzione di coordinamento indispensabile per garantire la sicurezza e la regolarità amministrativa dell’edificio.
In tale prospettiva, la corretta organizzazione della documentazione condominiale, l’aggiornamento costante delle certificazioni e l’adozione di procedure di controllo rappresentano non soltanto strumenti di buona amministrazione, ma anche elementi fondamentali per la tutela professionale dell’amministratore e per la prevenzione di possibili responsabilità.
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