Cap. 2I PARCHEGGI CONDOMINIALI. STORIA E RIFERIMENTI NORMATIVI 

• Definizione di parcheggio condominiale
• Dalla Legge Ponte alla Legge Tognini
• Inizia l’era della “libera circolazione dei posti auto”
• Il Decreto del fare del governo Monti (2012). Cadono anche i vincoli imposti dalla legge Tognoli
• Parcheggi condominiali: esame e interpretazione delle norme
• La teoria oggettivistica
• La Teoria Soggettivistica
• Scheda sulle diverse tipologie di parcheggio
• Parcheggi condominiali e Responsabilità Civile Automobilistica (RCA)
• Parcheggi condominiali e barriere architettoniche
• Certificato di prevenzione incendi e tabella normativa

Cap. 3PARCHEGGI CONDOMINIALI. COME REALIZZARLI, COME GESTIRLI

• La configurazione giuridica delle aree di parcheggio condominiale
• L’area riservata a parcheggio come “parte/pertinenza comune”
• Il parcheggio condominiale quale contemperamento tra la realizzazione di una “innovazione”

(tipizzata: art. 1120, comma 2 e 3 c.c.) e il rispetto del parametrodel “pari uso” (1102 c.c.)

• Il procedimento assembleare ex art. 1120, comma II c.c.
• Il Regolamento del Condominio e il“divieto di parcheggio”
• La regolamentazione all’uso dei parcheggi condominiali
• La turnazione nell’uso del parcheggio in caso di spazio insufficiente
• La concessione in locazione dei posti auto ai condòmini
• I criteri di ripartizione delle spese in materia di parcheggi condominiali con annessa tabella
• Le infiltrazioni presso l’autorimessa sotterranea
• La sostituzione del cancello esterno. La gestione e la ripartizione della spesa

Cap. 4PARCHEGGI E CONTROVERSIE

• Categorizzazione delle liti condominiali
• Il Giudice Naturale
• Rivendicazione parcheggi condominiali: tra carenza di legittimazione dell’amministratore e litisconsorzio necessario e/o facoltativo tra condòmini
• Lite nei confronti dei terzi per rivendicare la proprietà dell’area destinata a parcheggio.
• Natura dell’azione
• Liti nei confronti del costruttore. Giurisdizione ed effetti del giudicato interno
• Contratto/i di locazione. Immobile e posto auto

Cap. 5L’UTILIZZO ATIPICO DEL PARCHEGGIO

• Il “divieto” all’uso del parcheggio per la sosta della roulotte, camper, furgoni, barche, etc.
• Il Divieto di Scarico e Carico merci nel cortile condominiale (non adibito a parcheggio)
• L’Uso turnario del parcheggio. I principali motivi forieri di lite tra condòmini
• I posti bici nel cortile del condominio degli edifici

Cap. 6IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

• Premessa
• L’osservanza del regolamento condominiale
• Atti conservativi e rappresentanza processuale
• Atti eccedenti le attribuzioni dell’amministratore
• I Doveri dell’amministratore rispetto la prevenzione incendi nell’autorimessa condominiale.
• Valutazione di un caso specifico

Cap. 7I PARCHEGGI SELVAGGI. CONTROVERSIE E SOLUZIONI

• Origine del fenomeno.
• Esercizio arbitrario delle proprie ragioni
• Violenza privata
• Un caso di lite tra condòmino e un terzo sfociata in un’imputazione per violenza privata
• Rischia il carcere chi “chiude” l’auto del vicino e non scende a spostarla risarcito il condomino “sequestrato”
• Il furto a seguito del malfunzionamento del cancello di accesso al parcheggio condominiale.
• Responsabilità civile del Condominio? Del Portiere o dell’Amministratore?

Cap. 8QUESITARIO

• Ho acquistato regolarmente un posto auto posso trasformarlo in un box?
• Nel mio box sono presenti delle infiltrazioni provenienti dal fondo sovrastante. Chi risponde dei danni?
• Posso vendere il mio box gravato da un vincolo pubblicistico di destinazione d’uso?
• L’assemblea dei condomini può disporre la sostituzione del cancello di ingresso al parcheggio condominiale con maggioranza qualificata per n. 500 ml?
• Con quale maggioranza l’assemblea dei condomini può decidere di trasformare il locale cantinato in garage condominiale?
• Se l’assemblea decide di non trasformare un’area in parcheggio condominiale chi è il giudice competente alla trattazione della questione: Il Tribunale o il Giudice di Pace?
• E’ valida la delibera assembleare con la quale si stabilisce il divieto di parcheggio nell’area comune di caravan e roulotte?
• Se il regolamento prevede un divieto di parcheggio nel cortile è valida la delibera che autorizza solo alcuni condòmini a parcheggiarvi?
• In caso di insufficienza di posti auto è possibile stabile in sede assembleare un uso turnario?
• Cosa posso fare contro il mio vicino prepotente che lascia la sua autovettura parcheggiata avanti il mio box, impedendomi di uscire?
• Il Condominio è obbligato a installare delle rastrelliere nella corte condominiale?
• Chi deve pagare il canone di locazione al condominio nel caso di assegnazione onerosa del posto auto: il locatore o il conduttore?
• Quali maggioranze devono adottarsi per modificare la destinazione d’uso del cortile?
• I comproprietari di un immobile all’interno di un condominio avente area riservata a parcheggio pertinenziale hanno diritto a più posti auto?
• Sono proprietario di un immobile di oltre n 500 mq. Ho diritto a sfruttare il parcheggio condominiale in misura maggiore rispetto il proprietario di un piccolo monolocale pure ubicato in condominio?
• Chi risponde dei danni subiti dai condomini all’interno del parcheggio?
• Le spese di manutenzione del parcheggio condominiale possono essere divise a secondo dell’uso più intenso che ciascun condomino fa della parte comune? Ad esempio, chi scrive non è proprietario di autoveicolo. Devo contribuire comunque alla spesa di gestione dell’area comune?
• Posso installare una telecamera di videosorveglianza nell’area condominiale destinata a parcheggio e in prossimità dell’ingresso?
• Cosa fare quando dei condomini parcheggiano in modo scriteriato nel cortile condominiale?
• Se il parcheggiatore abusivo non viene ripreso dall’amministratore, cosa poso fare?
• Possiamo lasciare parcheggiata l’auto nel cortile principale del condominio, anche se non sussiste alcun regolamento che ne disciplini l’uso a tale finalità?
• Posso parcheggiare il motorino nel cortile del condominio?
• L’assemblea condominiale può vietare il parcheggio dei motorini nel vialetto condominiale che unisce il cortile con le aree verdi comuni?
• Sono titolare di un’attività commerciale. Il Condominio ha deciso di chiudere il cortile con un cancello. In questo modo i miei clienti non possono più accedere e parcheggiare l’autovettura al suo interno. Tale delibera è valida?
• Ho causato un incidente stradale all’interno dell’area di parcheggio condominiale, chiusa al transito dall’esterno (via pubblica), la mia assicurazione non intende coprire il danno arrecato. E’ legittima tale decisione?
• Abbiamo in uso come parcheggio un area in forza di un contratto di servitù. Possiamo applicare delle strisce di vernice sulla pavimentazione per marginalizzare i singoli posti auto?
• Se l’amministratore non fa rispettare il regolamento di condominio in ordine al’usoturnario posso farlo revocare?
• I condomini hanno diritto al parcheggio nell’atrio dello stabile se questo altera il decoro architettonico e lo stato dell’edificio?

Cap. 9FORMULARIO

• Modello delibera di regolamentazione uso del parcheggio con divieto parcheggio camper e roulotte (a date condizioni)
• Modello delibera per regolamentazione parcheggio secondo uso turnario
• Modello delibera per arginare il problema delle soste abusive
• Modello lettera denuncia “sosta abusiva” all’amministratore del condominio
• Modello lettera di denuncia “sosta abusiva” nei confronti di uncondòmino
• Modello lettera per adibire il cortile condominiale al deposito di Biciclette (installazione di rastelliere)
• Sgombero biciclette atrio condominiale
• Divieto di parcheggio nei viali di accesso condominiali
• Sanzione per parcheggio su viale interno
• Atti giudiziari. Modello