GLI ABUSI EDILIZI NELLE PROPRIETÀ’ PRIVATE E l’ACCESSO AL SUPER BONUS

In tema di superbonus 110% in condominio, il primo passo da fare, per verificare la fattibilità, è lo studio della documentazione amministrativa e/o dei titoli edilizi. Avevo già precisato quale rilevanza potrebbero avere gli abusi edilizi in tema di agevolazioni fiscali, a questo punto provo a comprendere se un intervento posto a beneficio dell’edificio condominiale, quale l’efficientamento energetico (si pensi al cappotto), possa essere condizionato da un abuso edilizio all’interno della proprietà di uno dei singoli appartamenti di cui esso consta.

Piccoli abusi

In effetti, tra i casi più frequenti in ambito condominiale, vi sono quelle piccole o medie difformità edilizie collegate, ad esempio, alla realizzazione di verande poste a chiusura di un balcone, alla realizzazione di piccoli manufatti sul lastrico solare o all’annessione di sottotetti non dichiarata, e via discorrendo.

Un quesito non di poco conto, a cui per tentare di offrire una risposta, occorre contestualizzare il valore dell’opera. Proveniamo a mettere ordine.

Intanto, l’immobile su cui si andrebbe a eseguire l’intervento è l’intero edificio, e non il singolo immobile in cui è materialmente commesso l’abuso edilizio (la singola unità immobiliare).

Si discorre, in tal caso, di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio.

 Il doppio salto di classe va dimostrato mediante l’APE (acronimo che sta per Attestato di Prestazione Energetica), previsto dall’articolo 6 del Decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.

Edificio secondo “APE”

Secondo le definizioni riportate nell’articolo 2, comma 1, dell’anzidetto testo normativo,  per “edificio” si deve intendere: “un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l’ambiente esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti”; – per unità immobiliare si intende la “parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente”.

L’articolo 6, comma 1 d.lgs. 192/2005 dispone, a completamento di quanto sopra enunciato, che: “[…] l’attestato di certificazione energetica degli edifici è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici indicati al comma 6 […]”).

APE obbligatoria per l’edificio (e non per l’unità immobiliare)

Ciò posto, alcuni edifici debbono essere dotati obbligatoriamente della certificazione energetica – cioè a prescindere da un loro trasferimento, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, o da un nuovo contratto di locazione -.

Si tratta di ipotesi che riguardano i casi appresso riportati:

 A) “NUOVI EDIFICI”: ossia degli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l’8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento); detti edifici debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. L’attestato, in questo caso, è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. (art. 6, c. 1, d.lgs. 192/2005) (13)

B) EDIFICI RISTRUTTURATI: deve trattarsi, peraltro, di “ristrutturazioni importanti”, tali essendo definite dall’art. 2, c. 1, lett. l-viciesquater, d.lgs. 192/2005, gli interventi edilizi, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono; in particolare detti interventi consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture

APE facoltativa per edifici

Va anche detto, che lo stesso articolo 6, comma 4, del predetto decreto legislativo 192/2005 consente, inoltre, di riferire l’attestato di prestazione energetica a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. 

L’attestato di prestazione energetica, in questo caso, può essere riferito a più unità immobiliari solo se sussistono le seguenti condizioni:

i) che le unità certificate abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione di contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria;

 ii) che le unità certificate siano servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.

Coerenza sistematica e letterale

Alla luce di quanto sopra, presupponendo che l’APE richiesto dall’articolo 119 del Decreto Rilancio si riferisca parimenti, per coerenza sistematica e nominativa, al conetto di “edificio” enunciato dalla stessa disciplina speciale di cui al Decreto legislativo 192/2005, si potrebbe ritenere, a ben donde, che le difformità edilizie presenti in singole unità immobiliari, anche se non sanate, non sono in grado di compromettere il buon esito della pratica sul superbonus al 110%.

 Diversamente opinando, dovremmo mettere in discussione l’intera portata applicativa degli strumenti elaborati dal legislatore speciale, sia con riguardo al superbonus che con riferimento alla disciplina sull’APE dell’edifico; né, sotto altro e diverso profilo, è previsto che i tecnici chiamati ad asseverare le opere di cui al Superbonus (afferenti l’edifico condominiale) dovranno certificare la regolarità urbanistica ed edilizia per ciascuna delle unità immobiliari ubicate all’interno dell’edifico stesso, al fine di asseverare il doppio salto di classe energetica richiesto (per l’edificio) come condizione oggettiva per poter usufruire dell’agevolazione fiscale in questione.

Assemblea

Ciò non toglie, tuttavia, che tutti i condòmini dovranno essere resi edotti – possibilmente, con una clausola riportata in seno al verbale assembleare contenente la delibera adottata in tema di appalto delle opere di cui al superbonus – del complesso e articolato meccanismo sanzionatorio previsto per l’accesso alle agevolazioni fiscali in disamina (quanto meno per gli interventi “trainanti”), in caso di riscontrate difformità edilizie, specie se accertate ex post, cioè dopo aver usufruito, in via diretta o indiretta – cioè, tramite cessione del credito -, dei benefici fiscali garantiti dalle disposizioni anzidette; e, in quanto tali, tutti i condòmini andranno parimenti responsabilizzati nel caso in cui la perdita delle agevolazioni fiscali, a norma dell’articolo 49 del DPR 380/2001, dipendano dagli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso all’interno delle rispettive unità immobiliari.

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