Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale – cioè quelle che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito – sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, in seno al contratto di compravendita.
In tal caso, il regolamento che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Corte Cassazione 19212/2016; conforme Tribunale Milano 08.02.2019).
La trascrizione, salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare.
Presupposto indefettibile dell’operatività dell’istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano.
Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, nè l’acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della “inopponibilità”.
In questo senso pare essere univocamente orientata la giurisprudenza di legittimità (cfr Casa. n, 17886 del 2009).
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