Il fatto. Tizio è proprietario di un appartamento facente parte del Condominio Gamma. Il plesso condominiale è dotato di lastrico solare provvisto di parapetto ed accessibile da tutti i condòmini.
Tizio, intenzionato ad uno sfruttamento personale della citata parte comune, decide di allocare sul terrazzo dei lettini per prendere il sole, delle piante e dei fiori e rende l’ambiente suscettibile di essere goduto e accogliente.
L’assemblea dei condòmini prende atto della destinazione impressa al lastrico solare da parte di Tizio e delibera di inibirne l’utilizzo.
I condòmini non accettano lo sfruttamento della citata “parte comune” da parte del “vicino” contitolare e affermano che lo stesso equivalga ad un mutamento di destinazione d’uso.
Per legittimare la decisione, inoltre, l’assemblea dei condòmini richiama l’articolo 2 del regolamento, il quale dispone il divieto di occupare anche con oggetti mobili di ogni specie le terrazze, le scale ed in genere i locali di proprietà comune. Tizio impugna la delibera e la taccia di invalidità.
La causa viene risolta dal Tribunale di Roma con Sentenza N°14693 del 16 luglio 2018.
La Sentenza. Il regolamento di condominio, evocato dalla compagine, non è risultato opponibile all’attore in quanto, a fronte delle allegazioni di quest’ultimo, non è emersa prova della sua natura contrattuale.
Rammentiamo che tale natura può desumersi solo dall’accettazione espressa delle clausole in seno l’atto di acquisto dell’unità immobiliare, ovvero dalla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari con la precisazione che l’invocata clausola, che limita i diritti del partecipanti, deve risultare da specifica nota (circostanze non emerse nel caso in esame).
La risoluzione, in punto di diritto, della controversia è stata affidata al richiamo delle norme del codice civile.
L’articolo di riferimento, in questo caso, è quello rubricato”Uso della cosa comune”, a mente del quale <Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso>.
La parità di uso assicurata dalla norma ad ogni condòmino è tesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non quel particolare identico uso con la conseguenza che il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si risolve non con il criterio della priorità bensì con quello dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi.
Inoltre le due condizioni d’uso della cosa comune indicati dalla citata norma sono costituite dall’immutabilità della destinazione obbiettiva e concordata della cosa comune e dall’infrapponibilità di ostacoli al pari uso degli altri partecipanti, circostanze che renderebbero inservibile la cosa comune considerato che il concetto di inservibilità và interpretato come sensibile menomazione dell’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa (Cassazione civile 20909/10).
Conclusione. La delibera impugnata da Tizio è stata così dichiarata affetta da nullità. Nello sfruttamento personale della terrazza, mediante l’allocazione di lettini e piante, non v’è alcuna violazione del principio di cui al pari diritto di uso da parte di tutti i condomini.
Anzi – per come riferisce il decidente – i vasi applicati, lungi dal limitare il transito o l’utilizzo del lastrico che svolge peraltro una pluralità di funzioni (serve anche per accedere ai locali lavatoi), favoriscono l’uso del lastrico/terrazza in quanto -percome sono collocati lungo il perimetro del lastrico- consentono di distanziare i parapetti della terrazza (che non sono risultati a norma quanto all’altezza) dalla zona di utilizzo dello spazio comune e non sono in grado – per come riferito dal CTU – ad arrecare nocumento alla impermeabilizzazione.
Fonte https://www.condominioweb.com/lastrico-solare.15015#ixzz5Oo15WtYN
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