Con il decreto “banda ultralarga” si è posto l’accento sull’articolo 1135, secondo comma, laddove prevede che l’amministratore è in grado di dare luogo all’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria ove le stesse assumano carattere urgente.
Una recente Sentenza del Tribunale di Pavia, pubblicata in data 17 gennaio 2019, permette di riflettere sull’istituto in ordine alla relativa applicazione pratica.
Il caso da cui prende spunto la vicenda storica è collegato ad un appalto di opere all’interno del condominio, da parte dell’amministratore. A seguito della definizione dei lavori, l’appaltatore ha chiesto in pagamento il prezzo originariamente convenuto.
Il condominio ha contestato la qualità delle opere ed ha assunto che nulla sarebbe dovuto al medesimo richiedente anche in ragione della circostanza per la quale le opere commesse non fossero state deliberate da parte dell’assemblea dei condòmini.
La tipologia dei lavori riguardava l’impermeabilizzazione della copertura, a fronte delle infiltrazioni che si erano verificate nei vani sottostanti.
Va anche detto che il caso storico premetteva su un rapporto iniziale tra il condominio l’appaltatore che riguardava però altre tipologie di lavori, seppure riguardanti la copertura del fabbricato edilizio di che trattasi.
Il provvedimento. La principale delle questioni affrontate dal giudice pavese riguardava proprio quella relativa all’urgenza dei lavori. L’esame della fattispecie si poneva, infatti, condizione preliminare al fine di esaminare la fondatezza dell’eccezione sollevata dal condominio.
Questi, in particolare, affermavano di non dovere nulla all’appaltatore in quanto le opere realizzate erano state commesse dall’amministratore, senza alcuna autorizzazione assembleare.
Esaminiamo, nel dettaglio, l’iter argomentativo esposto nel corpo del provvedimento. E segnatamente.
In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135).
Tali norme limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente (Cass. n. 4332/1987).
Nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo, conseguentemente, deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.
Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 6557/2010)” (Cass. 2807/2017, richiamata anche da Cass. ord. 20136/2017).
Si tratta quindi di un requisito – quello dell’urgenza – che non appare ininfluente per la società appaltatrice, dal momento che, in materia condominiale, non trova applicazione il principio dell’apparenza, a tutela dei terzi, con riguardo a prestazioni relative a opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio (Cass. ord. 20136/2017).
Tale requisito, nel caso che occupa, è stato ritenuto, comunque, sussistente, sulla base dei seguenti elementi:
- lo stato di degrado della copertura già in essere, tale da fare ritenere ormai “indispensabile”, all’epoca del deposito dell’elaborato (luglio 2016), la sua completa revisione;
- l’improvviso definitivo aggravamento del fenomeno infiltrativo, verosimilmente cagionato da precipitazioni di entità eccezionale (grandinata), reso evidente dalle plurime segnalazioni inviate da più condomini di perdite dal tetto e dai lucernai, con richiesta di intervento, tutte concentrate nel medesimo arco temporale a partire dalla fine di maggio 2016;
- la situazione di “quasi inagibilità” venutasi conseguentemente a creare in particolare nelle unità immobiliari mansardate, rispetto alla quale i “consiglieri” non hanno avuto nulla da ridire;
Conclusione.
Sulla base delle emergenze documentali e in ragione dell’applicazione dei principi appena addotti, il giudice de quo ha ritenuto sussistere nella fattispecie le condizioni previste dal citato art. 1135 c.c., per cui ha valutato e dichiarato che l’accordo intercorso tra l’amministratore p.t. e l’impresa appaltatrice, nonché il suo contenuto, fosse senz’altro opponibile al Condominio stesso (a cui, pertanto, è stata ricondotta l’obbligazione di pagamento).
Fonte: https://www.condominioweb.com/manutenzione-straordinaria-condominio.15636
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