La revisione delle tabelle millesimali di natura contrattuale è possibile anche senza unanimità

Le norme di riferimento. Sappiamo che il diritto dei partecipanti sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (articolo 1118 codice civile).

Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare viene poi espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio, la quale, può essere rettificata o modificata, solo previo ricorso al consenso espresso positivamente da parte di tutti i partecipanti al condominio.

La regola appena esposta, tuttavia, patisce un’eccezione: segnata direttamente dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Il legislatore della riforma ha, invero, stabilito che i valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Il fatto. Tizio ha impugnato la delibera assembleare che ha disposto la modifica delle tabelle millesimali di origine contrattuale, affermando che, in caso di relativa modifica – come era avvenuto nel caso in specie -, occorreva procedere all’acquisizione del consenso unanime da parte di tutti partecipanti al condominio.

La compagine convenuta si è poi costituita in giudizio ed ha respinto il motivo di gravame, affermando che la modifica delle tabelle millesimali era avvenuta con delibera al fine di sanare gli errori di compilazione originari; per cui la relativa rettifica poteva disporsi con la maggioranza assembleare di cui all’articolo 1136, comma II; codice civile.

Svolta la CTU al fine di confermare (o meno) gli assunti tecnici addotti dalle parti, la causa veniva definita con Sentenza del 18054 del 25.9.2018 da parte del Tribunale di Roma.

La Sentenza. Gli esiti degli accertamenti tecnici. La consulenza tecnico d’ufficio, disposta dal giudice della causa, ha confermato l’assunto del condominio.

L’ausiliario del giudizio ha rilevato che le tabelle millesimali originarie erano frutto di errori od omissioni in grado di inficiare i criteri legali legati alla ripartizione delle spese, e, in quanto tali, segnati dagli articoli 1123 e 1124 codice civile.

Gli accertamenti svolti e le carature degli immobili acquisite, laddove poi comparate con i valori portati dalle tabelle contrattuali, dimostravano, infatti, che sussistevano dati configgenti con la reale situazione dei “luoghi”. Il CTU ha anche rilevato che nel condominio mancava una tabella millesimale generale da applicare per la ripartizione delle spese sulla manutenzione delle parti comuni dell’edificio (viale d’accesso, cortile, cancello), nonché altre da riservare ad ipotesi di “condominio parziale”.

Le conseguenze giuridiche.Secondo il Giudice romano, dunque, la delibera impugnata, laddove disponeva la modifica delle tabelle millesimali originarie, doveva ritenersi legittima.

Invero, le tabelle millesimali possono essere modificate in qualsiasi momento, a condizione che tutti i condòmini siano d’accordo, ma, in determinate situazioni, come nel caso in esame, per deliberare a favore della variazione, può anche essere sufficiente il quorum stabilito dall’articolo 1136, comma II, codice civile, vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Ciò occorre a norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, quando risulta che le tabelle siano conseguenza di un errore o qualora siano mutate le condizioni strutturali dell’edificio.

Sulla questione è più volte intervenuta la Corte di Cassazione. In particolare le Sezioni Unite, già con la Sentenza emesse nel regime ante riforma, avevano stabilito che: <<l’errore il quale, ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti, ma consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione di esse>>.

Conclusione.

In buona sostanza, secondo il giudice romano, la revisione delle tabelle si riferisce solo all’eventuale errore tecnico, senza alcun riferimento al consenso di chi aveva firmato le tabelle allegate ad un regolamento contrattuale. In tal caso prevale il principio secondo cui si configurano come errori tutti quelli obiettivamente verificabili, che comportano una non corrispondenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, indipendentemente dal carattere negoziale o meno della determinazione delle tabelle millesimali.

Fonte https://www.condominioweb.com/revisione-delle-tabelle-millesimali.15266#ixzz5X8BgioPk
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