Si ringrazia l’avv. Salvatore Bidera per la segnalazione della Sentenza
In ordine al confitto tra l’acquisto dell’aggiudicatario a seguito di decreto di trasferimento, emesso in sede di procedimento esecutivo in danno del proprietario formale (cioè tale risultante dalle trascrizioni nei Registri Immobiliari) e l’acquisto di un terzo a titolo di usucapione dello stesso bene, la giurisprudenza appare consolidata nel ritenere che prevalga l’acquisto a mezzo usucapione rispetto a quello derivante dall’esecuzione forzata, anche se il pignoramento, primo atto del procedimento esecutivo, sia stato trascritto in un momento antecedente a quello della sentenza accertativa dell’usucapione (o dell’atto introduttivo del relativo giudizio). L’ultima sentenza intervenuta sull’argomento è del tribunale di Catania del 15 febbraio 2024.
I fatti di causa
Il giudice etneo ha osservato, a tal riguardo, che la giurisprudenza soltanto incidentalmente ha affermato il principio della prevalenza della pronuncia di usucapione, rispetto al decreto del trasferimento coattivo di un immobile, a conclusione del procedimento esecutivo, anche se intervenuto prima della sentenza di usucapione, laddove si è occupata direttamente di fattispecie relative alla sorte delle ipoteche iscritte sull’immobile oggetto di giudizio di usucapione.
Nel qual caso, la conclusione raggiunta consta la tutela della posizione del creditore ipotecario, almeno con riguardo alla sussistenza del contraddittorio necessario nei confronti di questi (Cassazione, sezione III, 29325/2019).
L’interesse del creditore ad opporsi all’usucapione
Invero, è di tutta evidenza che, talora, l’interesse ad opporsi in un giudizio di usucapione, riguardante un immobile ipotecato, è del creditore e non sempre del proprietario – tale in base agli atti – come dimostra l’odierna vicenda, in cui la società costruttrice è rimasta contumace in entrambi i gradi del giudizio, evidentemente indifferente alla sorte del procedimento.
A ogni modo, la giurisprudenza – a cui il Tribunale di Catania non si è distaccato – giustifica la retroattività degli effetti con l’esigenza di garantire, alla scadenza del termine necessario per l’acquisto per usucapione, la piena realizzazione dell’interesse all’adeguamento della situazione di fatto a quella di diritto (Casazione, sezione II, Sez. II, 8792/2000).
Le differenze tra l’acquisto per usucapione e quello per trasferimento
Il fulcro dell’argomentazione riposa sulla considerazione che l’acquisto per usucapione è «a titolo originario», mentre l’acquisto per decreto di trasferimento è «a titolo derivativo», seppur riconosce che entrambi i procedimenti giudiziari (giudizio di usucapione l’uno, giudizio esecutivo l’altro) si svolgono, analogamente, nei confronti dello stesso soggetto (proprietario formale, che deve essere convenuto nel giudizio di usucapione – debitore esecutato, nei cui confronti si svolge il procedimento esecutivo).
In altre parole, la giurisprudenza giustifica il principio della retroattività degli effetti dell’acquisto di un diritto per usucapione con la considerazione che questa è finalizzata a garantire, alla scadenza del termine necessario, la piena realizzazione dell’interesse all’adeguamento della situazione di fatto a quella di diritto.
La prevalenza della pronuncia di usucapione rispetto al decreto di trasferimento coattivo emesso dal giudice è quindi da ritenersi correlata al fatto che l’acquisto in favore dell’aggiudicatario, di natura derivativo, è avvenuto, seppur per ordine di un giudice, a seguito di una procedura esecutiva promossa nei confronti di chi, pur proprietario formale, non lo era anche di fatto, stante il già intervenuto acquisto in favore di un terzo, per averlo già usucapito.
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