L’inquilino non paga le spese di condominio? La locazione è risolta

Alla luce dell’articolo 1453, ultimo comma, Codice civile, il debitore, una volta introdotto il giudizio di risoluzione per inadempimento, non può più adempiere la prestazione: è però superfluo dire che questa regola, applicata al contratto di locazione – contratto, a latere conductoris, ad esecuzione periodica -, non sta a significare che il locatario, successivamente alla citazione per convalida, non debba più pagare, giacché, anzi, egli deve il corrispettivo convenuto fino al rilascio dell’immobile, in base all’articolo 1591 del Codice civile.


Dopo l’introduzione del giudizio di risoluzione, in altri termini, il conduttore deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell’obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell’obbligazione risarcitoria prevista dal citato ultimo articolo.


Il pagamento a lite instaurata, dunque, non impedisce la risoluzione del contratto di locazione, salvo che non si inalvei nel congegno di sanatoria giudiziale – ove applicabile – contemplato dall’articolo 55 della legge n 392 del 1978 (a mente del quale: La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice […]).


La Corte di Cassazione, in punto, ha affermato che il pagamento in ritardo del canone che si protrae per un lungo periodo integra gli estremi della risoluzione per inadempimento quando si accompagna al totale mancato pagamento di alcune mensilità (tra le tante, cfr 24460/2015; 21156/2013).


Anche il mancato pagamento degli oneri condominiali ex articolo 9 della Legge 392/1978 contribuiscono alla determinazione dello stato di morosità che legittima in sé la risoluzione del contratto di locazione, secondo il meccanismo sopra delineato.


A tal riguardo, basti per il locatore offrire in comunicazione, in sede giudiziaria, il rendiconto e il piano di riparto debitorio imputato alla unità immobiliare di che trattasi.


L’assunto è stata appena ribadito dal Tribunale di Roma con Sentenza nr 9227 del 29 aprile 2019, ivi richiamando anche un arresto – definito granitico – della Cassazione, secondo il quale: “Il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali adempie al proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condòmini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi, ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli articoli 220 e seguenti del Codice di Procedure Civile” (Cassazione Civile 5485/1998).
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