Il caso qui trattato è uno dei tanti in cui l’amministratore uscente, senza alcuna valida ragione, si oppone al passaggio delle consegne con l’amministratore entrante e quest’ultimo, a fronte del tempo vanamente trascorso, decide di agire in giudizio, in sede cautelare, al fine di ottenere l’emissione di un provvedimento coercitivo.
Il Tribunale di Napoli risolve un caso particolare con Ordinanza pubblicata in data 11 giugno 2018, dando luogo all’applicazione di diversi principi, che, per comodità espositiva, tratteremo separatamente.
1) L’amministratore è in grado di agire senza autorizzazione assembleare?
Il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all’esercizio della gestione condominiale senza necessità di esser autorizzato con delibera assembleare.
Infatti, la legittimazione attiva processuale, conferita dall’art. 1130 c.c. all’amministratore per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste – esecuzione delle delibere dell’assemblea, cura dell’osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi – comprende quella prioritaria ed indispensabile per l’espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente (cfr. Cass. sez. II, sentenza n. 13504 del 3 dicembre 1999).
2) Qual è il “tempo” per valutare l’inadempimento?
L’art. 1129, comma VIII, stabilisce che: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Da tanto è ricavato il principio per il quale il “momento” in cui sorge l’obbligazione di trasmissione della cassa e della documentazione condominiale, in capo l’amministratore esautorato dalla carica, è quello in cui viene portato a conoscenza della nomina del relativo successore.
Cosi, ad esempio, ove l‘amministratore non abbia partecipato all’assemblea dei condòmini chiamata a discutere e deliberare sul tema della relativa revoca, e questa decisione, in effetti, venga poi formalmente adottata, il successore designato, ovvero gli stessi condòmini, al fine di acquisire la documentazione e la cassa saranno sempre tenuti a notificare il verbale al proprio ex mandante e, in funzione di esso, a chiedere la consegna di quanto dovuto, secondo i termini del caso.
Dall’altra parte, la giurisprudenza ritiene già tardiva la consegna della documentazione eseguita solo a seguito dell’ordine impartito da parte del Giudice (ex multis, Tribunale Civile Milano, sez. VIII; 5 novembre 1992, n. 10467).
L’ingiustificato trattenimento della documentazione riguardante il condominio da parte dell’amministratore cessato in carica e la necessità dell’uso della Polizia giudiziaria per il recupero, dimostrano, invero, l’intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un’ipotesi di appropriazione indebita (tra le tante, Tribunale Penale Roma, Sez. IX, 20 luglio 2007, n. 15945).
3) In quale luogo deve avvenire il passaggio delle consegne?
Il condominio di edifici non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha una sede in senso tecnico, salvo che non abbia designato nell’ambito dell’edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale.
Ne discende che il domicilio dello stesso coincide con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta (v. Cass., sentenze n. 976 del 2000, n. 6906 del 2001, n. 16141 del 2005).
Ora, in caso di nomina di un nuovo amministratore si pone il problema della variazione del domicilio, in quanto luogo di adempimento delle consegne condominiali.
In assenza di una disciplina specifica, sovviene in aiuto l’art. 1182 cod. civ. (“Luogo dell’adempimento”). L’obbligazione contrattuale in disamina è complessa e non ha natura esclusivamente pecuniaria. Inoltre, anche se ciò fosse, ci troveremmo pur sempre avanti ad una prestazione in genere non ancora liquida (in assenza della presentazione di un rendimento del conto); il che, in quanto tale, renderebbe applicabile sempre l’ipotesi dell’ultimo comma dell’art. 1182 comma IV c.c. (ex multis, in punto, Cass. Civ. sez. III, 24 ottobre 2007, n. 22326).
Alla stregua di quanto sopra, si può concludere affermando che il luogo di adempimento per il passaggio di consegne coincide con quello in cui è domiciliato l’amministratore uscente (“debitore”). Presso il domicilio dell’amministratore cessato dall’incarico è dato legittimamente presumere siano presenti le “scritture” condominiali (voluminose per quanto esse siano), in quanto sede dell’organizzazione e dello svolgimento della gestione condominiale.
| Articolo 1129, comma II, CODICE CIVILE |
| Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130… |
4) E’ possibile sanzionare l’amministratore già in sede cautelare con una somma di danaro per ogni giorno di ritardo?
Altra questione affrontata dal provvedimento in commento è stata quella di prevedere l’applicazione di una sanzione all’amministratore uscente per ogni giorno di ritardo rispetto la cura dell’adempimento in disamina (…non appare iniqua la condanna del ricorrente al pagamento della somma di euro 20,00 per ogni giorno di ritardo rispetto alla consegna dei documenti del condominio…).
Il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente configura una priorità di fatto indispensabile per dare efficace seguito agli attuali ed ordinari momenti gestori; ed in particolare, all’esecuzione delle delibere assembleari, alla cura dell’osservanza del regolamento condominiale, alla corretta amministrazione delle parti e dei servizi comuni, alla relativa conservazione, manutenzione, disciplina ed uso e, soprattutto, alla riscossione dei contributi condominiali.
Ogni giorno di ritardo per la trasmissione della documentazione e della cassa condominiale reca un rischio in sé più che potenziale.
Ecco perché al fine di ovviare a tale problema, parte della giurisprudenza di merito ritiene applicabile alla fattispecie la previsione di cui all’articolo 614 bis c.p.c. a mente del quale: con il provvedimento di condanna all’adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento. Il provvedimento di condanna costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione o inosservanza. [..] Il giudice determina l’ammontare della somma di cui al primo comma tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile (in ordine all’applicazione della norma ai provvedimenti cautelari, cfr, tra le tante, Tribunale di Matera, sez. distaccata Pisticci 10 ottobre/1 dicembre 2012 – doc. in atti -; conformi: Tribunale Terni 4 agosto 2009, Tribunale di Ostia 27 ottobre 2009, Tribunale di Varese 16 febbraio 2017; Tribunale di Palermo 11 agosto 2016).
Non sono, tuttavia, mancate altre pronunce giurisprudenziali contrarie all’applicazione dell’astreinte in sede di adempimento dell’obbligo alle “consegne” da parte dell’amministratore del condominio degli edifici.
E segnatamente. Quanto alla delimitazione dell’ambito di applicazione dell’istituto, relativamente alla tipologia di provvedimenti di condanna cui lo stesso può accedere, a fronte di un orientamento dottrinale e giurisprudenziale minoritario, secondo cui tale strumento di coercizione indiretta sarebbe applicabile alla condanna ad una qualsiasi prestazione, purché di difficile esecuzione – e dunque soggettivamente infungibile –, l’orientamento prevalente in dottrina e in giurisprudenza, applica a questi fini una nozione oggettiva di infungibilità, conseguentemente ritenendo che la misura richiesta può trovare applicazione solo a garanzia dell’esecuzione di obblighi di non fare o di fare oggettivamente infungibili. Al riguardo si osserva che si ritiene a tali fini “infungibile” sia la prestazione di fare che non può essere materialmente eseguita da un terzo, sia quella che, richiedendo una specifica ed autonoma determinazione di volontà dell’obbligato, si risolve in una sua condotta strettamente personale e, quindi, del tutto insostituibile perché connotata dall’intuitu personae. Non è, pertanto, infungibile la prestazione di dare, suscettibile di essere coercitivamente eseguita con le forme previste per l’esecuzione forzata ai sensi dell’art. 605 e ss. c.p.c..(Tribunale di Palermo, 26.06.2018, estensore dott.ssa Paola Condorelli).
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