Sono state pubblicate in data 24 giugno 2021 tre diverse ordinanze della corte di Cassazione – giudice relatore Antonio Scarpa – ognuna delle quali enuncia un principio di diritto degno di nota in tema di diritto condominiale. Esaminiamoli nel dettaglio.
L’ordinanza 18185/2021 sul passaggio delle consegne ai condòmini
Il primo principio espresso riguarda il diritto dei singoli condòmini, in quanto mandanti dell’amministratore, di chiedere a quest’ultimo la resa del conto su specifici beni comuni (come, ad esempio, una piscina), ovvero di curare il passaggio delle consegne in proprio favore nel caso in cui risulti dimissionario, ovvero esautorato nella posizione e dei poteri. A nulla valendo, in tema di opposizione, l’assunto per il quale non vi sia stata la nomina di un amministratore in sostituzione, nonostante l’obbligo di nomina, laddove previsto dal primo comma dell’articolo 1129 Codice civile.
Ecco il principio: «La mancata nomina del nuovo amministratore, evenienza che prospetta il ricorrente come avvenuta nel complesso … dopo la cessazione del suo incarico il …, non legittima, tuttavia, un esonero con riguardo alla documentazione né un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condòmini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato». Trovando applicazione nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condòmini le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni del primo di cui agli articoli 1129 e 1130 Codice civile, e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (articolo 1129, penultimo comma Codice civile), alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condòmini, in quanto affare ad essi comune.
Ordinanza 18186/2021 sulla soccombenza virtuale
Il principio trattata da questa ordinanza riguarda, invece, la facoltà concessa all’assemblea dei condòmini di provvedere alla revoca e/o alla sostituzione di una delibera, nel caso in cui la stessa venisse impugnata da un condòmino, così da rimuovere il vizio che originava l’azione di cui all’articolo 1137 Codice civile. Nel qual caso, si applica lo stesso meccanismo presente in diritto societario, vale a dire la clausola di previsione di cui all’articolo 2377, comma 8 Codice civile. Si discorre, in questo caso, di cessazione della materia del contendere, ovvero di soccombenza virtuale.
Ecco il principio: «Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall’articolo 2377, comma 8, Codice civile dettato in tema di società di capitali (Cassazione 10847/2020 ; Cassazione 20071/2017; Cassazione 2999/2010; Cassazione 11961/2004), rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese ad una valutazione di soccombenza virtuale. La cessazione della materia del contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita con altra dopo la proposizione dell’impugnazione ex articolo 1137 Codice civile, in quanto la sussistenza dell’interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l’azione, ma anche al momento della decisione».
Ordinanza 18187/2021 sul danno da infiltrazioni
Il terzo principio enunciato riguarda la contribuzione alle spese per la manutenzione – ordinaria o straordinaria – che sia – delle parti comuni la cui universalità non viene meno neppure nel caso in cui sia stato lo stesso danneggiato a provocarne l’esborso con l’esperimento di un’azione giudiziaria.Ecco il principio di diritto: «Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 Codice civile, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati».
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