Arbitrato per le liti in tema di superbonus e condominio

Le controversie in tema di superbonus tra condominio, player o terzi possono essere risolte ricorrendo all’arbitrato.
Il ricorso all’arbitrato offrirebbe il vantaggio, da una parte, di alleggerire il carico di lavoro dei tribunali italiani, e, dall’altra parte, di definire in tempi celerissimi qualsivoglia controversia che possa sorgere sul tema in oggetto.
Nel qual caso si potrebbe fare riferimento ad un cosiddetto “compromesso” o alla “clausola compromissoria”.
Quest’ultima, in particolare, si differenzia dal primo in quanto può riguardare solamente le controversie che devono ancora sorgere tra le parti, mentre il compromesso ha ad oggetto controversie già in corso.

Appalto e Arbitrato
In tema di appalto avente ad oggetto lavori condominiali, è stata ritenuta valida ed efficace la clausola compromissoria la quale prevede che la parte Committente (cioè il condominio), quale attrice o convenuta, abbia comunque la facoltà di declinare la competenza arbitrale e chiedere che la controversia sia decisa dal giudice ordinario (cfr, Corte di Cassazione, Ordinanza 22 maggio 2015, nr 10679).

Il complesso meccanismo del superbonus, tuttavia, toccando profili interdisciplinari, riconducibili tanto al condominio, quanto, soprattutto, alla sfera individuale dei singoli condòmini (si pensi, ad esempio, alle questioni economiche e fiscali conseguenziali – come quelle relative alla cessione del credito [pro soluto o pro solvendo?] – ), consiglierebbe, ad ogni modo, che la clausola compromissoria comprenda anche tali tematiche e, in quanto tale, venga sottoscritta da parte di tutti i soggetti coinvolti, nessuno escluso (si pensi anche ai tecnici per le certificazioni rilasciate sulle opere e sulla relativa coerenza e congruità).Delibera autorizzativa specifica. Si o no?

Ritornando alle questioni più propriamente condominiali, la clausola compromissoria è stata considerata, in passato, tra quelle onerose del contratto alla stessa stregua delle clausole anche a derogatoria, ad esempio, della competenza territoriale.La giurisprudenza di legittimità, in punto, si era pronunciata stabilendo che “in difetto di specifica autorizzazione del rappresentato, il rappresentante, ancorchè incaricato alla stipula di un contratto, non ha il potere di approvare per iscritto la clausola derogativa della competenza territoriale che sia stata inserita nelle condizioni generali predisposte dall’altro contraente, sicchè detta clausola non vincola affatto il rappresentato” (Corte Cassazione provvedimento del 01.03.1995 n.2313, v. anche 19.11.1984 n. 5890).

Ciò voleva dire che se l’assemblea non disponeva specificatamente l’approvazione della clausola compromissoria, la stessa sarebbe stata ritenuta non opponibile al condominio.

La Suprema Corte di Cassazione ha poi cambiato parere.In effetti, con la sentenza n. 4842 del 14 aprile 2000 ha qualificato la clausola compromissoria come vero e proprio contratto, escludendo la relativa natura vessatoria o abusiva. lnfatti la clausola compromissoria, nonostante la sua denominazione, non ha della clausola che il nome e l’apparenza e, pur accedendo sia in senso logico che temporale ad un contratto, costituisce un negozio a sé stante, dotato di una propria individualità e di una funzione diversa da quella del contratto cui accede: mentre con il contratto le parti regolamentano un loro conflitto di interessi, segnando il punto di equilibrio nel quale il conflitto si compone, la funzione della clausola è quella di individuare un giudice per dirimere le controversie in merito: il contratto ha quindi una funzione sostanziale, la clausola una funzione processuale. Le conseguenze di questa autonomia sono che la nullità dell’uno non invalida l’altro, anche se essi sono contenuti nel medesimo documento.

In questi termini, l’approvazione del contratto tout court da parte dell’assemblea dei condòmini è stata ritenuta sufficiente per convalidare l’efficacia della clausola compromissoria.

La forma scritta
La condizione fondamentale però richiesta, siccome prevista dalla legge (cfr, articolo 807 codice procedura civile), è la forma scritta, a pena di nullità della stessa clausola compromissoria.

Il diritto del consumatore
Così ammessa, pertanto, la validità della clausola compromissoria in seno ad un contratto di appalto che veda il condominio come committente delle opere, occorre parimenti individuare la posizione dello stesso quale “contraente debole”: l’attivazione dell’arbitrato prevede, in ogni caso, che nel contratto concluso con il professionista dall’amministratore di condominio – quindi, ad appannaggio di un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti – si applichi la normativa a tutela del consumatore, atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (sulla posizione del condominio, quale consumatore nel superbonus .

Arbitrato rituale o irrituale
La forma dell’arbitrato da adottare non è, tuttavia, unica o univoca.Si discorre, in particolare, di arbitrato rituale nel caso in cui le parti demandino all’arbitro l’esercizio di una funzione sostitutiva a quella giurisdizionale, richiamando la disciplina riportata dagli articoli 806 e ss codice procedura civile.

Si parla, invece, di arbitrato “libero” quando le parti demandano la definizione della controversia tra loro insorta ad un terzo, senza ricorrere alle norme del codice procedura civile. In questo caso l’arbitro assume il compito di definire la controversia nella veste di mandatario.

Sentenza o transazione
In altri termini, si è in presenza di un arbitrato rituale se il “patto compromissorio”, convenuto tra le parti, demanda all’arbitro il compito di definire la controversia con un atto volto ad acquisire valore equipollente alla sentenza, idoneo ex se a diventare titolo esecutivo; viceversa, si è in presenza di un arbitrato irrituale nel caso in cui il provvedimento finale viene concepito quale espressione della volontà delle stesse parti.ù+

Differenza con la mediazione In quanto tale, l’arbitrato va distinto dalla mediazione. Quest’ultima, infatti, consta di un procedimento che, coinvolgendo direttamente le parti nella rappresentazione delle rispettive pretese ed esigenze, tende a giungere alla risoluzione tramite una interazione diretta, facilitata da un conciliatore; viceversa, nell’arbitrato si assiste ad un vero e proprio giudizio, basato su una procedura specifica – per come espressamente prevista, a seconda se si tratti di un arbitrato rituale o irrituale – demandato ad un “giudice privato”, il quale può essere singolo o collegiale, chiamato a pronunciare, per definire la controversia, secondo diritto o equità.

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