Dizionario delle spese in condominio

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Introduzione

La scelta dei criteri di ripartizione delle spese è un momento clou della vita condominiale, nel senso che
non sempre i criteri adottati o da adottare mettono d’accordo i condòmini e questi con l’amministratore.
Le esigenze generali di uniformità dei criteri non si sposano con la peculiare ed eterogenea configurazione
strutturale delle “parti comuni”, presenti in ciascun edificio.
Il Codice del Condominio segna, quindi, delle regole di massima: le quali, tuttavia, fanno sempre salva
la libera autodeterminazione dei condòmini.
Nello specifico, l’articolo 1123 codice civile declina una serie di criteri di ripartizione, organizzati in
funzione del valore delle parti comuni, del loro uso e, infine, del loro asservimento in favore di un gruppo
di condòmini.
Gli articoli seguenti disciplinano, invece, le modalità di ripartizione della spesa per la conservazione e
il godimento di singole parti comuni ad uso specifico, come sono le scale e l’ascensore (1124), il solaio
divisorio (1125), il lastrico solare e la terrazza a livello (1126).
Ora, se dal punto di vista generale sono stati indicati i modi con cui è possibile, astrattamente, ripartire le
spese, dal punto di vista specifico, lo stesso legislatore del Codice ha precisato il “metodo”, con il quale esse
spese possono (anzi, devono) essere ripartite tra i condòmini.
L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile discorre, a tal proposito, dei “millesimi di
proprietà”.
I millesimi proiettano il valore della comproprietà sulle parti e sugli impianti comuni all’esterno nei
confronti di ciascun condòmino e costituiscono l’unità di misura con cui è possibile declinare l’entità della
spesa funzionale alla debita conservazione o necessaria al relativo godimento.
La proporzionalità tra quote è rimessa a valutazioni specifiche e tecniche effettuate a monte, previo
utilizzo di coefficienti particolari: ciascuno in grado di equilibrare e bilanciare tutte le esigenze di sorta.
Le modalità di contribuzione alle spese da parte dei condòmini è talmente vasta che non poteva essere
racchiusa all’interno di una previsione normativa. Ecco perché l’articolo 1123 codice civile fa salve le
convenzioni contrarie. Ciò vuol dire, che sul piano negoziale, i comproprietari possono stabilire diversi
criteri di suddivisione della spesa, purché essi raggiungano l’unanimità dei consensi.
La presente opera è riservata, principalmente, ai condòmini e agli amministratori per aiutarli a districarsi
in questa “giungla” di norme e situazioni. Si tratta di un lavoro volutamente agile e spedito, al fine di
fornire un metodo semplice per individuare quali criteri applicare per ciascuna delle tipologie di spese.
Con i dovuti distinguo si tratta, dunque, di una sorta di dizionario, posto a servizio del “Condominio
degli Edifici”.