Il Consiglio di Stato con l’ordinanza 3655/2023 ha sollevato questione di pregiudizialità invitando la Corte di Giustizia Ue, ai sensi dell’articolo 267 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, a pronunciarsi sull’assunta incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e quella di amministratore professionista di parti comuni nel condominio degli edifici.
La vicenda processuale
Il caso da cui si origina il procedimento giurisdizionale era collegato all’impugnazione di un avviso della Camera di commercio locale a un amministratore condominiale, contenente l’inibizione ex articolo 7 comma 2 del Dm 26 ottobre 2011 alla prosecuzione dell’attività di mediazione in immobili «stante la situazione di incompatibilità ai sensi dell’articolo 5 comma 3 della legge 39/1989 e successive modifiche».
Prima di arrivare davanti al terzo grado di giudizio le due sentenze che si erano avvicendate avevano respinto l’azione di gravame del professionista, legittimando l’interpretazione che la norma predetta nel testo vigente (come suggerito dalla parte ricorrente e conformemente al diritto euro-unitario) dovesse essere interpretato nel senso di scongiurare un conflitto attuale di interessi mediante una verifica caso per caso delle situazioni coinvolte (non essendo accettabile l’individuazione di incompatibilità astratte e assolute).
I rischi del doppio ruolo
Lo step logico-motivazionale era stato ancorato a un apprezzamento di natura sostanziale: secondo il quale le unità immobiliari amministrate erano state indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con conseguente vulnus dei requisiti di terzietà e imparzialità propri del mediatore (che ha il compito di promuovere la conclusione dell’affare).
Tra la professione di amministratore e di agente immobiliare – stando a quanto si legge – affiorerebbe, dunque, un latente deficit di imparzialità, non controbilanciato da garanzie di trasparenza sul “doppio incarico” rivestito. L’impianto motivazionale, così come congegnato, alla luce delle plurime riforme intervenute sul piano comunitario (la legge 23 dicembre 2021, numero 238) e delle refluenze spiegate nella norma in commento medio tempore (stante anche gli esiti del procedimento di infrazione 2018/2175 subìto dal nostro Paese), è stato però nuovamente messo discussione dal Consiglio di Stato.
Il punto di vista del consumatore
A tal proposito è stato offerto anche un altro punto di vista, quello del consumatore, per il quale (forse) sarebbe più efficace ed economicamente vantaggioso avere un’unica figura professionale che segue l’acquirente sia nel momento dell’acquisto sia nella successiva fase di gestione dell’immobile. Visto che, in fatto, i sistemi per aggirare le incompatibilità possono essere molteplici (rapporti di parentela ad esempio), con il risultato del raddoppio delle figure professioni e quindi dei costi a carico dell’utente finale.
In effetti, la nuova disciplina contenuta nell’articolo dall’articolo 5, comma 3, della legge 39/1989 garantisce (proprio nell’ottica della proporzionalità) la tutela del consumatore attraverso la previsione di una clausola che eviti ogni conflitto attuale di interessi tra il mediatore e l’oggetto della mediazione stessa, piuttosto che con il soggetto (e la qualifica) che la esercita, a fronte della categoria merceologica a cui si fa riferimento.
Conclusioni
Al massimo organo giudiziale amministrativo – stante l’istanza svolta dal ricorrente – è parso necessario e inevitabile fugare ogni dubbio sull’interpretazione da dare all’articolo 5, comma 3, della citata legge 39/1989 – a fronte dei plurimi quesiti formulati – demandando alla Corte di Giustizia Europea.
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