La Cassazione spazza via le “prassi condominiali creative” e ribadisce l’inderogabilità dell’art. 66 disp. att. c.c. Con l’Ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, la Corte di Cassazione interviene con fermezza per mettere a tacere alcune prassi ormai diffuse nella quotidianità della vita condominiale, in particolare quelle legate all’uso disinvolto dell’anagrafe condominiale per veicolare comunicazioni attraverso strumenti diversi da quelli espressamente previsti dalla legge.
La questione nasce da una classica impugnazione di delibera assembleare per omessa convocazione: il condomino, mai raggiunto dall’avviso, contestava la validità della riunione. L’amministratore, da parte sua, sosteneva di aver inviato la convocazione all’indirizzo e-mail ordinario del condomino, lo stesso da lui fornito in precedenza per le comunicazioni.
La Corte, nel confermare l’annullamento della delibera, enuncia un principio di diritto chiaro e inequivocabile: «L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile, posta a tutela delle regole della collegialità e, dunque, degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti. È pertanto esclusa la validità di qualunque diversa modalità, espressa dall’autonomia privata, che preveda forme alternative di trasmissione inidonee a documentare con certezza la consegna al destinatario, come – nel caso di specie – la posta elettronica semplice».
I giudici sottolineano che già in precedenti occasioni (Cass. nn. 35922 e 15345 del 2023) era stato chiarito come l’invio tramite e-mail ordinaria non fornisca alcuna garanzia legale di avvenuta consegna, a differenza della PEC, che può documentare sia l’invio sia la ricezione, con valore legale.
Non assume quindi alcuna rilevanza: né la comunicazione preventiva del condomino che dichiarava di voler usare la propria mail personale per la corrispondenza; né l’eventuale prassi consolidata nel tempo.
La Corte ribadisce, infine, che l’art. 66, co. 3, disp. att. c.c. detta una disciplina inderogabile, e non è ammessa alcuna deroga convenzionale o consuetudinaria. L’interesse tutelato è quello della collegialità assembleare, che richiede uniformità, tracciabilità e certezza della comunicazione per tutti i partecipanti.
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