La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la recente sentenza 4892/2025 depositata il 25 febbraio, ha affrontato un tema di particolare rilevanza nel diritto delle locazioni, fornendo un’interpretazione innovativa in materia di risarcimento del danno da mancato guadagno.
Da un lato, l’orientamento maggioritario, cristallizzato in diverse pronunce tra cui la sentenza n. 194/2023 e la sentenza n. 8482/2020, riconosceva al locatore il diritto al risarcimento per l’anticipata cessazione del rapporto in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.
La pronuncia trae origine da una vicenda frequente nella prassi: l’acquisto di un immobile locato con conduttore moroso, dove la società acquirente, subentrata nel rapporto locativo, aveva avviato una procedura di sfratto chiedendo il risarcimento dei canoni non corrisposti fino alla naturale scadenza del contratto.
Il caso ha offerto l’occasione per dirimere un contrasto giurisprudenziale che vedeva contrapposte due diverse interpretazioni.
Dall’altro, un orientamento minoritario, espresso dalla sentenza n. 1426/2017 e dalla sentenza n. 27614/2013, escludeva la configurabilità di un danno risarcibile nel caso di rilascio anticipato dell’immobile, basandosi sul presupposto che il canone rappresentasse il mero corrispettivo della privazione del godimento del bene.
Le Sezioni Unite hanno ora tracciato una linea interpretativa chiara, fondata su una concezione più moderna del rapporto locativo.
La Corte ha infatti evidenziato come la finalità della locazione non sia necessariamente legata al godimento diretto dell’immobile, potendo il locatore perseguire un mero interesse economico attraverso la percezione del canone.
Questa impostazione supera la tradizionale visione che vedeva nel canone il semplice corrispettivo della privazione del godimento, riconoscendo invece la sua natura di utilità economica autonoma.
La pronuncia ha inoltre stabilito un importante principio di equilibrio, bilanciando gli interessi delle parti: se da un lato viene riconosciuto il diritto del locatore al risarcimento anche in caso di rilascio anticipato dell’immobile, dall’altro viene posto a suo carico l’onere di dimostrare di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione.
Questo requisito, in linea con quanto già affermato dalla sentenza n. 29150/2023, risponde al principio generale di buona fede nell’esecuzione del contratto e all’obbligo di minimizzazione del danno.
La decisione delle Sezioni Unite rappresenta quindi un importante punto di svolta nella disciplina delle locazioni, fornendo criteri interpretativi chiari e bilanciati che tengono conto sia delle esigenze di tutela del locatore sia della necessità di evitare ingiustificati arricchimenti. La sentenza si inserisce nel solco di una giurisprudenza sempre più attenta alla dimensione economica dei rapporti contrattuali, riconoscendo la complessità degli interessi in gioco nel mercato immobiliare contemporaneo.
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