La recente ordinanza della Cassazione civile, Sez. III, n. 23881 del 26 agosto 2025, offre l’occasione per fare chiarezza su un tema ricorrente nei condomìni: le immissioni rumorose provenienti da locali commerciali e la ripartizione delle responsabilità tra proprietario, conduttore e amministratore condominiale.
La responsabilità del locatore
Un primo punto fermo riguarda il ruolo del proprietario. La Cassazione ribadisce che il locatore non è automaticamente responsabile dei rumori provocati dal conduttore: occorre dimostrare un suo concreto concorso nella produzione del danno. In altre parole, la mera omissione di diffidare l’inquilino non basta.
Il proprietario può essere chiamato a rispondere solo se, al momento della stipula del contratto, era ragionevolmente prevedibile – secondo la diligenza richiesta dall’art. 1176 c.c. – che l’attività svolta dal conduttore avrebbe arrecato pregiudizio a terzi. Se invece l’immobile era stato concesso per un uso regolare e autorizzato, e il conduttore ha intrapreso un’attività diversa e più lesiva, il locatore non potrà essere ritenuto responsabile.
Custodia dell’immobile e attività illecita
Altro tema rilevante è l’applicazione dell’art. 2051 c.c. La custodia riguarda l’immobile e i suoi impianti, non le attività svolte all’interno. Per questo la giurisprudenza distingue: il proprietario risponde dei danni legati a strutture e impianti murari, mentre il conduttore è responsabile per ciò che attiene agli spazi di cui ha il diretto controllo. Le immissioni rumorose, in quanto attività, restano imputabili al conduttore, salvo concorso specifico del locatore.
La responsabilità dell’amministratore condominiale
Un secondo principio importante riguarda il ruolo dell’amministratore. Ai sensi dell’art. 1130 c.c., egli ha il dovere di vigilare sul rispetto del regolamento condominiale e può agire in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare.
La Corte chiarisce che l’omissione di tali compiti non comporta una responsabilità automatica del condominio, ma incide direttamente sulla figura dell’amministratore. È quindi quest’ultimo, e non i singoli condomini, a rispondere delle conseguenze dannose derivanti dalla sua inerzia o negligenza.
Implicazioni pratiche
Questi principi hanno risvolti molto concreti:
- non basta essere proprietario per essere ritenuto responsabile delle immissioni, serve la prova di un effettivo concorso;
- il condominio non può essere chiamato in giudizio per omissioni che ricadono nella sfera di competenza dell’amministratore;
- la corretta individuazione del responsabile evita contenziosi mal indirizzati e rende più efficiente la tutela dei diritti dei condomini.
Non a caso, già il Tribunale di Monza (sent. n. 1601/2024) ha applicato questi criteri, escludendo responsabilità del locatore in mancanza di un suo concorso diretto.
Conclusioni
La Cassazione, con l’ordinanza n. 23881/2025, ha dunque rafforzato due principi cardine:
- il locatore risponde solo se ha contribuito al danno, non per il semplice fatto di essere proprietario;
- l’amministratore ha un ruolo centrale nel vigilare sul rispetto del regolamento, senza che eventuali sue omissioni si traducano in responsabilità del condominio.
Si tratta di chiarimenti preziosi per gli operatori del diritto e per i condomini, che consentono di orientarsi meglio in una materia spesso fonte di conflitti, offrendo criteri certi per individuare chi debba effettivamente rispondere delle immissioni rumorose.
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