Possibile il passaggio dell’usucapione tra chi vende e chi compra una casa all’asta

La Corte di cassazione con ordinanza 8621 del 2 aprile 2024 riflette sulla portata dell’istituto dell’accessione del possesso ai fini dell’usucapione, di cui al secondo comma dell’articolo 1146, comma II Codice civile, sullo sfondo di una vicenda condominiale. Gli aspetti trattati sono molto tecnici, quanto importanti, dal punto di vista giuridico. Ci aiutano a comprendere fino a che punto sia possibile sommare il possesso utile per l’usucapione, anche in ordine a quelle situazioni ibride, cioè, collegate all’acquisto di un immobile all’asta pubblica.

Il fatto

Con atto di citazione un condòmino evocava in giudizio il condominio ei suoi partecipanti innanzi il Tribunale di Gorizia, allegando di aver acquistato, con decreto di trasferimento disposto a seguito di asta giudiziaria, un appartamento sito in un edificio condominiale. L’immobile era stato ampliato dai precedenti proprietari inglobando alcune porzioni di proprietà condominiale. L’attore, pertanto, ha chiesto al giudice di accertarsi l’intervenuta usucapione, a proprio favore, della proprietà di dette aree.

La causa giudiziaria, dopo alterne pronunce, è giunta innanzi alla Corte di cassazione per esaminare se l’istituto della accessione nel possesso di cui all’articolo 1146 Codice civile possa o meno applicarsi al cosiddetto acquisto a non domino, vale a dire all’acquisto di un bene a mezzo di asta immobiliare.

Il provvedimento

I giudici di legittimità rispondono al quesito in termini positivi. Spiegano che l’istituto dell’accessione del possesso – di cui al dedotto articolo 1146, comma 2, Codice civile – è compatibile con il sistema tavolare anche ai fini dell’usucapione del diritto di proprietà a condizione che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo idoneo a trasferire la proprietà sul bene. Così, ad esempio, in caso di diritto pro indiviso di una strada tra una pluralità di titolari del bene, è necessario che la destinazione all’uso esclusivo trovi la sua attribuzione nel titolo (Cassazione sentenza 19788/2016).

Nello stesso senso, la Cassazione ha affermato che «nel sistema tavolare, la mancata intavolazione della servitù comporta l’inefficacia del trasferimento successivo sotto il profilo del difetto di titolarità in capo all’autore, ma tale inefficacia rientra nella fisiologia dell’istituto dell’accessione del possesso, che presuppone un titolo (non idoneo bensì) solo astrattamente idoneo al trasferimento. Ne consegue che, intavolato l’acquisto della proprietà, si trasferisce per accessione il possesso della servitù attiva, abbia o no già determinato l’acquisto del relativo diritto per usucapione» (Cassazione sentenza 15020/2013).

Il sistema tavolare del catasto

Dai superiori insegnamenti, la Suprema corte fa derivare l’affermazione secondo cui, al di là di quanto riportato nel sistema tavolare di pubblicità immobiliare, occorre sempre esaminare il contenuto del titolo con il quale si trasferisce il diritto reale e verificare se nello stesso vi siano, o meno, gli elementi idonei a dimostrare gli esatti confini del diritto reale oggetto di trasferimento.

L’incompatibilità, infatti, sussiste soltanto laddove si riscontri l’assoluta carenza di intavolazione del titolo di proprietà del dante causa, mentre laddove questo esista, occorre verificare se, unitamente alla proprietà del bene, vi siano i presupposti per riconoscere anche l’accessione del possesso di eventuali diritti reali di servitù, o comproprietà, su beni diversi, posti a servizio di quello trasferito.

La conclusione

Ora, nel caso in specie, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio, poiché del giudice di merito non aveva verificato se il titolo con cui il condòmino aveva acquistato la proprietà all’asta pubblica, ampliato dai suoi precedenti proprietari mediante inglobamento di alcune porzioni comuni del fabbricato, comprendesse o meno, nel decreto di trasferimento, la descrizione di queste parti strutturali: «… in relazione alle quali evidentemente difettava l’intavolazione del diritto di proprietà del dante causa …, e – soprattutto – la natura del diritto reale sulle stesse configurabile».

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