Le assemblee dei condomìni dopo il Dpcm

Il 3 dicembreè stata pubblicato nella Gazzetta Ufficiale la legge 27 novembre 2020 n 159 per la conversione, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125, recante misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta COVID, nonché per l’attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020.

Tra di esse, troviamo l’articolo 5 bis (Disposizioni in materia di assemblee condominiali) – per cui si dispone che: “All’articolo 66, sesto comma, delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, le parole: “di tutti i condomini” sono sostituite dalle seguenti: “della maggioranza dei condomini”».

La norma «primaria»
Il nuovo articolo 66 comma 6, delle disposizioni di attuazione al Codice civile, adesso, così recita: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.Va detto che la legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e, quindi, non ha effetto retroattivo.

Il regolamento
Il riferimento alla maggioranza dei condòmini non cambia il senso della norma, che, anche in questo caso, consente l’impiego dell’alternativa di strutturare l’assemblea in videoconferenza, una volta per tutte, con l’approvazione del regolamento condominiale di cui all’articolo 1138 Codice civile, ovvero di prevederla, di volta in volta, previa acquisizione del citato “nulla osta”.

Previo consenso
La raccolta del consenso in sede preventiva ed extra assembleare, facendo riferimento – a quanto pare, visto il tenore letterale della norma – ai soli condòmini e non alle carature millesimali da essi rappresentante, dovrà possibilmente rispondere ai canoni della “certezza”, nel senso che la volontà espressa da costoro dovrebbe essere prestata in modo tale da consentire ex post la documentazione.

Le contraddizioni sul “previo consenso”
La raccolta del consenso in sede preventiva ed extra assembleare, facendo riferimento – a quanto pare, visto il tenore letterale della norma – ai soli condòmini e non alle carature millesimali da essi rappresentante, dovrà possibilmente rispondere ai canoni della “certezza”, nel senso che la volontà espressa da costoro dovrebbe essere prestata in modo tale da consentire ex post la documentazione.
Ciò non toglie che risulta, dal punto di vista giuridico, difficile concepire il senso del consenso che devono prestare i condòmini, o meglio la maggioranza di essi.

Autorevole dottrina ha già configurato tale consenso come “una prescrizione di legge in senso formale che non rivela, però, alcuna reale attitudine ad esprimere norme” (Antonio Scarpa, Assemblee in videoconferenza e basta l’adesione di un terzo, Guida al Diritto, ottobre-Novembre 2020, p. 87 e ss).

La norma secondaria
Il comma 3 dell’articolo in considerazione è stato, invece, lasciato immutato, per cui “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno …, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”.

La norma, in tal caso, per dirla alla “Kelsen” non sembra essere una norma “primaria”, cioè che imputa una sanzione in caso di determinati presupposti, bensì una norma “secondaria”, cioè volta a stabilire il comportamento (il contenuto) da tenere per evitare le conseguenze sfavorevoli che si ricavano dalla violazione della norma primaria (ammesso che, come visto sopra, siano pregnanti giuridicamente).

Le assemblee “fisiche”
Le assemblee condòminiali “frontali”, frattanto, non sono state inibite, anche se risultano fortemente sconsigliate.

 Il Dcm del 3 dicembre scorso , sul punto (articolo 1, comma 10, lettera o), ha disposto che: “sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza… è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.Le riunioni private
A tal fine, può essere utile ricordare la circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020 , la quale ha precisato quale fosse la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali (il cui svolgimento in presenza è sospeso), rispetto, invero: “… ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc..”Le misure di sicurezza da adottare
Nel caso di assemblea fisica, pertanto, chi la convoca dovrà garantire che lo spazio in cui dovrà celebrarsi l’adunanza dei condòmini sia stato sanificato prima della “riunion”; dovrà precisare, possibilmente, già nell’avviso di convocazione che sarà necessario invitare i singoli aventi diritto a documentare, con un’autocertificazione (evidentemente, a firma propria), l’assenza di sintomatologie COVID, se non anticipargli la rilevazione della temperatura corporea prima dell’accesso nell’aula. Dovrà invitare i medesimi a rispettare le distanze interpersonali, durante lo svolgimento dei lavori (anche se sarà poi compito di chi presidierà l’assemblea curare tale incombenza).Assicurare le distanze necessarie, poi, vuol dire che intorno a ogni sedia occorrerà una “cintura sanitaria di almeno un metro, quindi uno spazio minimo di 1,5 metri quadrati per condomino (uno spazio di ½ metro quadrato per la sedia e intorno una distanza di 1 metro da ciascun lato). Per fare un esempio: in una delle sale normalmente usate per le assemblee molto grandi, di circa 100 metri quadrati, ci possono stare circa 30 persone. In una sala di 50 metri quadrati, meno della metà.

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