di Rosario Dolce e Fabrizio Plagenza
L’amministratore del condominio, come noto, è tenuto alla riscossione degli oneri condominiali (articolo 1130 Codice civile). In ordine alle modalità di recupero delle somme dovute dai condòmini, la norma di maggiore utilizzo è indubbiamente l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile; norma che garantisce all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
La stessa norma è di fondamentale supporto anche in tutti quei casi in cui avvenga una modifica nella titolarità del diritto reale sull’immobile sito in condominio. Circostanza di cui si è occupata la recente sentenza resa dalla Corte d’appello di Roma, numero 41 del 6 gennaio 2025.
La vicenda processuale
Una società impugnava la delibera dell’assemblea condominiale che approvava i bilanci consuntivi e preventivi, lamentando che la ripartizione delle spese condominiali e dei lavori straordinari fosse illegittima, nella parte in cui le attribuiva una quota di oltre 40mila euro. La società sosteneva infatti di non essere più proprietaria di immobili nel condominio, in virtù di una sentenza che riconosceva l’usucapione a terzi. Il condominio, costituendosi in giudizio, opponeva i titoli di proprietà e l’assenza di comunicazioni sulle variazioni soggettive in capo all’immobile in disamina, ex articolo 63, comma 5, disposizioni attuative Codice civile, rilevando che la società aveva depositato solo una nota di trascrizione e che le spese si riferivano a lavori straordinari deliberati prima di ciò.
L’articolo 63, al quarto comma, prevede che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente» e con il successivo comma cinque, dispone che «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
La pronuncia di primo grado
Il Tribunale di Roma già in primo grado aveva rigettato l’impugnazione della società condannandola al pagamento delle spese processuali. Molteplici i motivi a partire dall’assunto che la sola nota di trascrizione della sentenza dichiarativa dell’usucapione non è sufficiente come prova, essendo un documento amministrativo privo di valore probatorio sul titolo cui si riferisce. Tra l’altro per l’articolo 63 il cedente di diritti su unità immobiliari rimane obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi fino alla trasmissione all’amministratore di una copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto e ogni variazione dei dati va inserita nel registro dell’anagrafe condominiale.
E la conferma in appello
Nel confermare il primo giudizio, i giudici di appello richiamavano la funzione della nota di trascrizione, che, ai sensi dell’articolo 2644 Codice civile è quella di risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare. Non interessa in alcun modo la validità e l’efficacia dell’atto tra le parti, ma lo rende semplicemente opponibile ai terzi. «Ne consegue che è estranea alla prova del diritto di proprietà e, dunque, nel caso di specie, della perdita di esso».
Dall’altra parte è stato evidenziato che, con la riforma del 2012, il legislatore ha ampliato i soggetti legittimati passivi nei confronti dei quali l’amministratore o i creditori possono agire per il recupero del credito. In particolare, viene richiamato proprio l’articolo 63, comma 5, disposizioni di attuazione Codice civile, che stabilisce che il venditore resta solidalmente obbligato con l’acquirente per i contributi maturati dopo il trasferimento dell’immobile, fino alla trasmissione all’amministratore di una copia autentica del titolo che attesta il trasferimento del diritto.
Conclusioni
«Sebbene la norma si riferisca al trasferimento del diritto di proprietà, è ragionevole estenderne analogicamente l’applicazione al caso di acquisto a titolo originario, come l’usucapione» precisano i giudici.
L’obbligo di comunicazione, previsto dalla norma, risponde a esigenze di certezza nella gestione condominiale (articolo 1130, numero 6, relativo al registro di anagrafe condominiale) e di tutela per il condominio e i creditori, assicurando che le variazioni nei diritti sull’immobile non compromettano il recupero dei contributi.
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